Abusi edilizi e sopraelevazioni: interviene la Cassazione

Realizzare la sopraelevazione dell’ultimo piano è un diritto del proprietario dell’immobile situato a quest’altezza, a condizione di rispettare l’aspetto architettonico dell’edificio in cui si trova. Una situazione abbastanza frequente nei condomini e su cui si è pronunciata la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 29854/2021.

Diritto alla sopraelevazione ultimo piano: cosa dice la Corte di Cassazione

Nel caso in esame, la proprietaria di un edificio all’ultimo piano aveva realizzato una sopraelevazione, contestata dal condominio. Ricordiamo che l’art. 1127 del codice civile, relativo alla costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio stabilisce che:

• Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
• La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
• I condomini possono opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
• Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Inoltre è tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

In questo caso, la Corte d’Appello di Bologna aveva accolto la tesi del condominio, confermando ai sensi dell’art. 1127 il carattere pregiudizievole della sopraelevazione per l'aspetto architettonico complessivo dei fronti dell'edificio, perché risultavano delle importanti alterazioni:

• sul fronte Nord, con modifica del “gioco chiaroscurale del prospetto”, trattandosi di volume uniforme in contrasto con le rientranze dei balconi, con finiture a loro volte diverse per colore e trama metrica;
• sul fronte Ovest, modifica dei rapporti volumetrici dell'ultimo piano, mediante ampliamento eseguito con materiali difformi da quelli del prospetto sottostante e munito di finestre non allineate alle sottostanti.

Inoltre i giudici di secondo grado avevano ritenuto irrilevante il parere favorevole espresso dalla Commissione per la Qualità Architettonica ed il Paesaggio, che aveva stabilito che la sopraelevazione fosse compatibile con l'architettura dell'edificio preesistente: i provvedimenti amministrativi nei rapporti civilistici di condomini sono inefficaci e per altro tale parere favorevole era stato rilasciato senza che alla stessa fosse stato rappresentato l'ampliamento realizzato sul fronte Ovest, ovvero quello che più si discosta stilisticamente dall'edificio originario.

Aspetto architettonico e decoro architettonico: differenti ma complementari

La Corte di Cassazione, nel giudicare il caso ha richiamato le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. e quella di decoro architettonico ex art. 1120 c.c.: esse infatti anche se differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, per cui anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista.

L'aspetto architettonico, cui si riferisce l'art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, rappresenta una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis c.c.: l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve comunque rispettare Io stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia e alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.

Aspetto architettonico va tutelato anche se edificio non è di pregio

Non solo: per garantire la tutela dell'aspetto architettonico di un fabbricato non è necessario che l'edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, per cui la sopraelevazione realizzata non deve indurre una chiara sensazione di disarmonia.

Ciò significa che va considerata illecita ogni alterazione disarmonica, anche se nello stabile sono già state fatte delle modifiche. Unica eccezione, uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.

Cassazione: conflitti condominiali attengono all’ambito privatistico

Gli ermellini hanno anche sottolineato che, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio all'aspetto architettonico, il rilascio del parere della Commissione per la Qualità Architettonica ed il Paesaggio non è pertinente perché si tratta di un atto che attiene all'ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, e cioè all'aspetto formale dell'attività edificatoria, e che non è invece di per sé risolutivo del conflitto tra i proprietari privati, da dirimere in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e i limiti posti dall'art. 1127 c.c.

Cassazione: soluzione controversia non è ammissibile se non si riconosce illegittimità intervento

Infine, la ricorrente ha lamentato che la Corte d'Appello di Bologna non abbia in alcun modo preso in considerazione la disponibilità ad apportare modifiche alle opere oggetto di causa per pervenire ad una soluzione amichevole della controversia; tale disponibilità era stata rappresentata anche al CTU, il quale però non si era pronunciato sul punto.

La Corte di Cassazione ha giudicato anche questo motivo inammissibile perché, anche se un eventuale interesse ad agire per l'accertamento della illegittimità della costruzione innovativa rispetto alla tutela delle parti comuni si verifica solo quando prima o nel corso del processo sopravvenga una situazione che elimini ogni posizione di contrasto tra le parti, facendo venir meno la necessità della pronunzia del giudice, questa situazione non ricorre comunque quando l'autore dell'opera si dichiari in corso di giudizio disponibile a modificare il manufatto, ma non accompagni a tale comportamento il riconoscimento, espresso o implicito, della fondatezza della lamentela della parte opposta.

Il ricorso è stato quindi respinto in ogni parte, confermando la sentenza della Corte di Appello di Bologna che aveva giudicato illegittima la sopraelevazione perché non rispondente a quanto stabilito dall’art. 1127 del codice civile.

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