Abusi edilizi: cos'è lo stato legittimo e come si perde?

di Gianluca Oreto - 31/10/2021

L'ultimo anno e mezzo ha portato alla ribalta in Italia una delle più grandi problematiche di sempre, che tutti conoscono ma nessuno vuole affrontare: gli abusi edilizi.

L'abuso edilizio e lo stato legittimo nel Testo Unico Edilizia

Una problematica tanto difficile che fino a settembre 2020 (con la conversione in legge del D.L. n. 76/2020, c.d. Decreto Semplificazioni) nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) la parola "abuso edilizio" veniva citata una sola volta all'interno dell'art. 41 (Demolizione di opere abusive).

Con l'art. 10, comma 1, lettera d) del D.L. n. 76/2020 è stata poi aggiunta la definizione di "stato legittimo" (Art. 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico Edilizia):

"Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia".

L'abuso edilizio dopo il Decreto Rilancio

Dopo l'avvento delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus), tutti ci siamo ricordati in Italia degli articoli 49 e 50 del Testo Unico Edilizia che riporto di seguito per comodità di chi deve leggere e capire.

Art. 49 (L) - Disposizioni fiscali
1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
2. È fatto obbligo al comune di segnalare all'amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall'ultimazione dei lavori o della segnalazione certificata di cui all'articolo 24, ovvero dall'annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.
3. Il diritto dell'amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune.
4. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa.

Art. 50 (L) - Agevolazioni tributarie in caso di sanatoria
1. In deroga alle disposizioni di cui all'articolo 49, le agevolazioni tributarie in materia di tasse ed imposte indirette sugli affari si applicano agli atti stipulati dopo il 17 marzo 1985, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative ed a condizione che copia conforme del provvedimento di sanatoria venga presentata, contestualmente all'atto da registrare, all'amministrazione cui compete la registrazione. In mancanza del provvedimento definitivo di sanatoria, per conseguire in via provvisoria le agevolazioni deve essere prodotta, al momento della registrazione dell'atto, copia della domanda di permesso in sanatoria presentata al comune, con la relativa ricevuta rilasciata dal comune stesso. L'interessato, a pena di decadenza dai benefìci, deve presentare al competente ufficio dell'amministrazione finanziaria copia del provvedimento definitivo di sanatoria entro sei mesi dalla sua notifica o, nel caso che questo non sia intervenuto, a richiesta dell'ufficio, dichiarazione del comune che attesti che la domanda non ha ancora ottenuto definizione.
2. In deroga alle disposizioni di cui all’articolo 49, per i fabbricati costruiti senza permesso o in contrasto con la stesso, ovvero sulla base di permesso successivamente annullato, si applica la esenzione dall'imposta comunale sugli immobili, qualora ricorrano i requisiti tipologici di inizio e ultimazione delle opere in virtù dei quali sarebbe spettata, per il periodo di dieci anni a decorrere dal 17 marzo 1985. L'esenzione si applica a condizione che l'interessato ne faccia richiesta all'ufficio competente del suo domicilio fiscale, allegando copia della domanda indicata nel comma precedente con la relativa ricevuta rilasciata dal comune. Alla scadenza di ogni anno dal giorno della presentazione della domanda suddetta, l'interessato, a pena di decadenza dai benefici, deve presentare, entro novanta giorni da tale scadenza, all'ufficio competente copia del provvedimento definitivo di sanatoria, o in mancanza di questo, una dichiarazione del comune, ovvero una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, attestante che la domanda non ha ancora ottenuto definizione.
3. La omessa o tardiva presentazione del provvedimento di sanatoria comporta il pagamento dell'imposta comunale sugli immobili e delle altre imposte dovute nella misura ordinaria, nonché degli interessi di mora stabiliti per i singoli tributi.
4. Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49.
5. In attesa del provvedimento definitivo di sanatoria, per il conseguimento in via provvisoria degli effetti previsti dal comma 4, deve essere prodotta da parte dell'interessato alle amministrazioni finanziarie competenti copia autenticata della domanda di permesso in sanatoria, corredata della prova del pagamento delle somme dovute fino al momento della presentazione della istanza di cui al presente comma.
6. Non si fa comunque luogo al rimborso dell'imposta comunale sugli immobili e delle altre imposte eventualmente già pagate.

Le conseguenze di un abuso

Dal combinato disposto dei due richiamati articoli di legge è possibile desumere alcune considerazioni:

superbonus a parte (che ha una disciplina fiscale in deroga), non è possibile fruire di detrazioni fiscali per interventi realizzati su immobili che presentino degli abusi edilizi;
in caso di sanatoria degli abusi produce automaticamente la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza.

Tra le altre cose, la Corte di Cassazione ha chiarito tante volte che qualsiasi intervento (anche di manutenzione ordinaria) effettuato su una costruzione abusiva il cui illecito non è stato sanato, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio.

Ciò significa che a monte di qualsiasi intervento, l'interessato (a maggior ragione se vuole fruire di una detrazione fiscale) deve verificare lo "stato legittimo" del suo immobile.

In questa verifica potrebbe risultare la presenza di abusi:

sostanziali, che non possono essere sanati se non con demolizione o fiscalizzazione (se la demolizione non si può fare senza pregiudizio della eventuale parte conforme);
formali, che possono essere sanati utilizzando le procedure di cui agli artt. 36 e 37 del TUE (doppia conformità).

La realizzazione, invece, di opere di edilizia libera oppure di interventi senza l'invio della comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) non costituisce mai un abuso edilizio. Per le opere soggette a CILA, l'art. 6-bis del TUE edilizio lascia valida la possibilità della CILA tardiva dietro pagamento di una sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

Stato legittimo: cos'è esattamente

Abbiamo già fornito la definizione di cui all'art. 9-bis, comma 1-bis del TUE, ma per essere ancora più precisi è possibile immaginare lo stato legittimo come la patente dell'automobile. Se si vuole guidare l'auto la patente bisogna sempre averla in corso di validità. Se dovesse scadere sapremmo sempre guidare ma in caso di controlli saremmo soggetti a sanzione.

Per un immobile è esattamente lo stesso. Lo stato legittimo si deve sempre avere e, in caso di realizzazione di un intervento è sempre bene affiancarsi ad un tecnico abilitato che ne valuti correttamente l'inquadramento normativo ed il relativo titolo edilizio necessario.