Abuso edilizio: cosa serve per evitare la demolizione?

di Redazione tecnica - 04/04/2024

Il 2024 potrebbe essere l’anno della riforma del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) con una revisione complessiva anche delle disposizioni che riguardano lo stato legittimo. Le proposte al tavolo di lavoro sono diverse e al momento sono al livello del pour parler come quella che vorrebbe tirare una riga sul 1967, considerando legittimi tutti gli interventi precedenti (a prescindere da eventuali regolamenti edilizi).

Lo stato legittimo

Al momento è necessario confrontarsi con l’art. 9-bis, comma 1-bis (inserito solo nel 2020) del Testo Unico Edilizia che definisce la condizione di stato legittimo per immobili e unità immobiliari. Condizione che va verificata su carta e tramite sopralluogo, confrontando:

il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o la legittimità dell’immobile o dell’unità immobiliare;
tutti i titoli successivi che hanno abilitato interventi di trasformazione;

con lo stato di fatto in cui si trova l’immobile o l’unità immobiliare.

Nel caso di immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo va verificato confrontando lo stato di fatto con:

le informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza;
tutti i titoli successivi che hanno abilitato interventi di trasformazione.

La non corrispondenza tra lo stato di fatto e di progetto

Nel caso in cui non ci sia corrispondenza tra lo stato di fatto e quello di progetto “assentito” possono verificarsi 3 diverse fattispecie:

le differenze riguardano il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo;
le differenze superano il citato 2% ma non possono essere considerate “variazioni essenziali”;
l’intervento è stato eseguito in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Nel primo caso non si può parlare di violazioni edilizie e questa “tolleranza costruttiva” devono essere dichiarate dal tecnico abilitato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Nel secondo caso siamo di fronte ad un immobile o unità immobiliare “assistita” da un titolo che ne ha legittimato la costruzione ma che successivamente è stato modificato senza le necessarie autorizzazioni. Le strade da seguire sono dettate dai seguenti articoli del Testo Unico Edilizia:

Art. 33 - Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
Art. 34 - Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
Art. 37 - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità
Art. 38 - Interventi eseguiti in base a permesso annullato.

Nel terzo ed ultimo caso siamo di fronte ad un intervento che avrebbe richiesto di un permesso di costruire oppure è stato realizzato in totale difformità o con variazioni essenziali dallo stesso.

L’art. 32 del Testo Unico Edilizia definisce il concetto di variazioni essenziali, rimandando alle Regioni il dettaglio tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standard previsti dal D.M. 2 aprile 1968;
aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Non sono variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative. Mentre sono variazioni essenziali quelle che riguardano le su-richiamate condizioni per interventi realizzati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali.