Abuso edilizio totale, parziale e variazione essenziale: quando scatta la demolizione?

La diversa localizzazione di un’immobile rispetto al progetto approvato costituisce una parziale difformità, suscettibile di fiscalizzazione, oppure una variazione essenziale sanzionabile, al pari della totale difformità, con l’ordine di demolizione? Cambia qualcosa nel caso l’area è vincolata? L’abuso può essere sanato utilizzando la nuova sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia?

Abuso edilizio totale, parziale e variazione essenziale o abuso parziale: interviene il TAR

Domande molto interessanti e quanto mai attuali, soprattutto alla luce delle recenti (ormai meno) modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ad opera della Legge n. 105/2024, che ha convertito il D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) che, tra le altre cose, ha rivisitato il concetto di variazione essenziale di cui all’art. 32 e introdotto la nuova sanatoria semplificata con l’art. 36-bis.

La discriminante, come spesso accade, dipende da molteplici fattori, tra cui la data dell’ordine di demolizione e la possibilità di ricondurre il caso tra le nuove fattispecie previste dal Salva Casa.

Ed è proprio questo il cuore della sentenza n. 5211 del 12 marzo 2025 mediante la quale il TAR Lazio si è occupato di un caso emblematico: una villa unifamiliare costruita conforme al progetto approvato dal Comune, ma con una “piccola” differenza: l’edificio era stato realizzato su un’area di sedime completamente diversa rispetto a quella prevista, pur insistendo all’interno dello stesso lotto. Il problema? La nuova localizzazione aveva comportato:

• l’assenza del nulla osta per il vincolo idrogeologico;
• il mancato deposito dei calcoli strutturali al Genio Civile di Viterbo, necessari per il posizionamento effettivo dell’edificio.

Da qui l’ordinanza di demolizione, resa a seguito di esposto, secondo la quale il fabbricato è stato edificato “in «totale difformità» dal titolo edilizio originale in quanto realizzato con caratteristiche planovolumetriche diverse da quelle autorizzate”.

Da qui il ricorso al TAR, incentrato sulle seguenti motivazioni:

• il mancato coinvolgimento del privato nel procedimento di repressione che ha condotto all’ordinanza di demolizione;
• la possibilità di far rientrare alcune delle difformità riscontrate nelle nuove tolleranze costruttive introdotte dal Salva Casa;
• la possibilità, in ultima analisi, di far rientrare la differente dislocazione del fabbricato tra le “parziali difformità”.

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