Acquisto immobili ristrutturati: l'Agenzia delle Entrate definisce le condizioni

Mettere insieme edilizia e detrazioni fiscali non è semplice e in un dedalo di norme e casistiche particolari spesso l'unica è chiedere lumi all'Agenzia delle Entrate. Come nel caso dell'acquisto di una abitazione e relative pertinenze prima della conclusione di un intervento di recupero del patrimonio edilizio, conseguente utilizzo del bonus 50% di cui all'art. 16-bis, comma 3 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) e possibilità di cessione del credito di cui all'art. 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Acquisto immobili ristrutturati: nuova risposta del Fisco

Se ne parla all'interno della risposta 21 novembre 2022, n. 565 con la quale l'Agenzia delle Entrate fornisce una check list da verificare per l'utilizzo di questo bonus fiscale.

Entrando nel dettaglio, il caso riguarda l'utilizzo della detrazione di cui all'art. 16-bis, comma 3 del TUIR:

3. La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro.

Una disposizione che va letta alla luce di quanto prevede l'articolo 16, comma 1, del Decreto Legge n. 63/2013 per la quale la detrazione spetta nella maggiore misura del 50% e nel limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 (come da ultimo aggiornamento previsto dalla Legge n. 234/2021, Legge di Bilancio 2022).

Il caso oggetto dell'istanza

L'istanza sottoposta al parere del Fisco riguarda il seguente caso:

• istante fiscalmente residente all'estero;
• preliminare di compravendita nel 2019;
• prezzo d'acquisto delle unità immobiliari pagato con assegni e bonifici del 2019 e del 2020;
• edificio oggetto di un intervento di ristrutturazione con la trasformazione da uso non residenziale ad uso residenziale e la contestuale costruzione di autorimesse pertinenziali, con un primo permesso di costruire del 2009;
• certificato di agibilità parziale per le parti comuni, l'involucro, i posteggi e l'autorimessa datato 2015;
• segnalazione certificata di agibilità per l'alloggio acquistato dall'Istante a seguito della fine dei relativi lavori di completamento e rifinitura, datata 2020;
• dichiarazione dell'impresa costruttrice attestante che l'appartamento acquistato fa parte di un fabbricato sul quale sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione edilizia, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d) del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, da cui risulta altresì che gli interventi edilizi sull'intero fabbricato sono terminati nel mese di ottobre 2022.

I quesiti:

• è possibile beneficiare della detrazione delle spese per l'acquisto di un immobile facente parte di un edificio ristrutturato ai sensi dell'articolo 16­bis del decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986, con possibilità di cedere il relativo credito d'imposta, avendo come unico reddito prodotto in Italia il reddito fondiario dei fabbricati acquistati, non imponibile ai fini Irpef, in quanto gli immobili non sono locati e per essi vale l'effetto sostitutivo Imu­Irpef?
• il credito cedibile deve essere calcolato sul prezzo complessivo di vendita Iva inclusa, comprensivo anche delle tre pertinenze?
• occorre considerare come anno di sostenimento della spesa il 2020, quale anno di rilascio dell'agibilità per l'unità abitativa e se, essendo stato superato il termine del 15 aprile 2021, per la cessione del credito, le rate cedibili possano essere nove di dieci?

Le condizioni dell'Agenzia delle Entrate

Dopo aver riepilogato il quadro normativo di riferimento e come già chiarito nella circolare n. 28/E del 25 luglio 2022, l'Agenzia delle Entrate ha riepilogato le condizioni per la fruizione della detrazione in commento:

• spetta agli acquirenti a condizione che l'unità immobiliare sia ceduta dall'impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi; siano stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (non compete, quindi, se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o straordinaria); gli interventi realizzati riguardino l'intero fabbricato; la vendita o l'assegnazione dell'immobile sia effettuata entro diciotto mesi dalla data del termine dei lavori;
• è calcolata su un ammontare forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile, risultante dall'atto di acquisto o di assegnazione, ed è riconosciuta agli acquirenti in relazione alla quota di proprietà dell'immobile a nulla rilevando chi ha sostenuto la spesa;
• il prezzo su cui calcolare la detrazione comprende anche l'Iva, trattandosi di un onere addebitato all'acquirente unitamente al corrispettivo;
• spetta per l'acquisto dell'immobile residenziale e, nel caso di atto unico di acquisto relativo ad appartamento e pertinenza, si potrà beneficiare della detrazione sul costo complessivo entro il limite di spesa stabilito dalla norma;
• non è condizionata alla cessione o assegnazione di tutte le unità immobiliari costituenti l'intero fabbricato, in quanto ciascun acquirente può beneficiare della detrazione in relazione al proprio atto di acquisto o assegnazione;
• è possibile fruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l'intero fabbricato. In tal caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall'anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati. Nella dichiarazione relativa a tale anno il contribuente fruirà della detrazione a partire dalla prima rata indicando quale anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori.

La cessione del credito

Il contribuente, corrispondendo un prezzo per l'acquisto dell'unità immobiliare, potrà, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione in dichiarazione dei redditi, esercitare l'opzione per la cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, del corrispondente credito d'imposta, ai sensi dell'articolo 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77. Ciò in quanto gli interventi realizzati dalle predette imprese sono i medesimi interventi richiamati nel comma 1, lettere a) e b) del citato articolo 16­bis del TUIR.

Le conclusioni sul caso in esame

Nel caso di specie, l'Istante ha effettuato nel 2020 l'acquisto, preceduto dalla stipula nel 2019 di un contratto preliminare di compravendita, di una unità abitativa e delle relative pertinenze, facenti parte di un edificio completamente ristrutturato, i cui lavori riferiti all'intero edificio sono terminati nel 2022, sostenendo la relativa spesa con vari pagamenti del 2019 e del 2020.

In presenza di tutti i requisiti normativamente previsti, l'Istante potrà beneficiare della detrazione di cui al citato articolo 16­bis, comma 3, del TUIR, calcolata su un ammontare forfettario pari al 25% del costo complessivo risultante dall'atto unico di acquisto relativo all'immobile residenziale e alle pertinenze entro il limite di spesa di 96.000 euro stabilito dalla norma.

Considerato, inoltre, che dalla documentazione integrativa trasmessa risulta che i lavori riferiti all'intero edificio sono terminati il 4 ottobre 2022, la detrazione spetta a partire da tale anno. Nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno 2022, pertanto, l'Istante potrà fruire della detrazione a partire dalla prima rata indicando quale anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori.

L'Istante potrà, inoltre, esercitare l'opzione ai sensi dell'articolo 121 del decreto Rilancio, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante considerando come anno di sostenimento della spesa il 2022 ed effettuando i conseguenti adempimenti.

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