Agevolazioni prima casa con acquisto a favore di un terzo: occhio alle dichiarazioni

Nel caso di stipula di un contratto di compravendita a favore di un terzo che sia un minore, è possibile usufruire delle agevolazioni Prima Casa?

Stipula contratto a favore di un terzo: come si applicano le agevolazioni Prima Casa?

A fornire chiarimenti a questo interessante quesito, relativo all'applicazione delle agevolazioni di cui alla Nota II­-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 è l'Agenzia delle Entrate con la Risposta del 4 luglio 2024, n. 145.

La Stipulante, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore (che rappresenta il “Terzo”), ha acquistato la quota di proprietà di un appaortamento, deviando, ai sensi dell'art. 1411 del codice civile (Contratto a favore di terzi), gli effetti traslativi a favore del figlio.

L’art. 1411 dispone che:

• 1. È valida la stipulazione a favore di un terzo qualora lo stipulante vi abbia interesse;
• 2. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente di volerne profittare;
• 3. In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto.

Nello stesso atto, il Terzo richiedeva l'agevolazione c.d. “prima casa” di cui alla Nota II­-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, tramite i genitori (Promittente e Stipulante), propri rappresentanti legali.

Successivamente la stipulante ha deciso di revocare ex art. 1411, terzo comma, del codice civile, la stipula a favore del Terzo, rimanendo, quindi, unica titolare del diritto oggetto di cessione, chiedendo quindi se la revoca determini una causa di decadenza dalla predetta agevolazione (“prima casa”), richiesta dal Terzo.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Preliminarmente, il Fisco ha ricordato che l'agevolazione c.d. “prima casa” è disciplinata dalla Nota II­-bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986.

L’articolo prevede l'applicazione dell'aliquota del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni:

• a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza;
• b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.

Spiega l’Agenzia che la ratio delle disposizioni richiede certezza in merito all'acquisto dell'immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell'agevolazione fin dalla stipula dell'atto, assumendone i relativi obblighi.

Nel caso di acquisti da parte di minori, la Circolare 12 agosto 2005, n. 38/E chiarisce, inoltre, che l'agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell'agevolazione “prima casa” possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall'articolo 320 del codice civile).

Stipula a favore di un terzo: solo la dichiarazione consolida l'acquisto

Nel caso in esame, in cui entra in gioco il contratto a favore di terzi, istituto previsto dall’art. 1411 del c.c., nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con “contratto a favore di terzo”, quest’ultimo consegue la titolarità dell'immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, fino a quando il terzo non dichiari di “volerne profittare”, l’acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.

Come riporta infatti il secondo comma, è la dichiarazione del terzo di “volerne profittare” a consolidare l'acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante.

Solo in questo caso, quando si verifica la definitività dell'acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l'acquisto, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'agevolazione.

Ne deriva che, qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni “prima casa”, deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla Nota II­-bis, anche la dichiarazione di “voler profittare” della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.

Considerato che in questo caso, il Terzo non ha reso la dichiarazione di “volere profittare” ex articolo 1411, secondo comma del codice civile, in capo allo stesso non sussistevano i requisiti per usufruire dell'agevolazione “prima casa” al momento della stipula dell'atto.

 

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