Agevolazioni prima casa e rinuncia al diritto di abitazione: quali imposte si applicano?

Le agevolazioni prima casa possono essere utilizzate su un immobile di proprietà piuttosto che su un altro? Se sì, quali sono gli adempimenti e le imposte previste? A parlarne è l’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 525/2022.

Prima casa e diritto all'abitazione: cosa succede in caso di rinuncia?

Le domande sono state poste da un contribuente, erede al 50% di un immobile sul quale ha acquisito il diritto all’abitazione ai sensi dell’art. 540 c.c. in qualità di coniuge superstite. Volendo acquistare un nuovo immobile su cui applicare le agevolazioni prima casa  ai sensi dell'articolo 69 della legge n. 342/2000 (applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa) come può rinunciare al diritto all’abitazione sull'altra?

Sul punto, il Fisco ha ricordato che,  ai sensi dell'articolo 1350 del codice civile ("Atti che devono farsi per iscritto"), la rinuncia al diritto di abitazione va fatta tramite atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità. L’atto va anche trascritto, ai sensi dell'articolo 2643, comma 1, del codice civile (rubricato "Atti soggetti a trascrizione"), in quanto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare.

Dal punto di vista fiscale, l'atto di rinuncia a titolo gratuito è considerato "trasferimento", ai sensi dell'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, che dispone "Si considerano trasferimenti anche la costituzione di diritti reali di godimento, la rinunzia a diritti reali o di credito e la costituzione di rendite o pensioni."

Inoltre, come ha affermato la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 2252/2019, "ai fini fiscali, pertanto, la rinuncia ai diritti reali si considera alla stregua di un trasferimento, in quanto generativa di un arricchimento nella sfera giuridica altrui, come tale soggetta a imposta ipo-catastale". 

Rinuncia al diritto di abitazione: le imposte previste

Ciò significa che la rinuncia, a titolo gratuito, costituisce presupposto per l'applicazione dell'imposta sulla donazione, oltre alle imposte ipotecaria e catastale rispettivamente nella misura proporzionale dell'1%, ai sensi dell'articolo 1 della Tariffa, allegata al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 e del 2% per cento, ai sensi dell'articolo 10 del medesimo decreto.

In questo caso quindi, la base imponibile sulla quale calcolare le imposte è costituita dal valore del diritto di abitazione oggetto di rinuncia alla data dell'atto, nella misura del 50% corrispondente alla quota di proprietà dell'abitazione.

Inoltre le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione diverse da quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte Prima, allegata al Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro.

Infine, spiega il Fisco, l'agevolazione "prima casa" non è comunque applicabile agli "atti a titolo gratuito", posto che la norma di cui al citato articolo 69 si riferisce soltanto agli acquisti derivanti da "successioni o donazioni" e che le norme speciali non sono suscettibili di interpretazione estensiva.

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