Agevolazioni prima casa: si possono chiedere nuovamente, dopo avervi rinunciato?

Agevolazioni prima casa e rinuncia ai vantaggi fiscali: è possibile accedervi di nuovo, per lo stesso immobile, dopo averne chiesto la revoca? Si tratta dell'interessante quesito posto da un contibuente all'Agenzia delle Entrate, oggetto della risposta n. 4/2022.

Agevolazioni prima casa: si possono chiedere di nuovo? La risposta del Fisco

Ricordiamo che le “agevolazioni prima casa” prevedono una serie di vantaggi fiscali finalizzati a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.

Secondo l'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R 26 aprile 1986, n. 131, le imposte dovute quando si compra con i benefici “prima casa” sono le seguenti:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:
  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
  • Iva ridotta al 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro

Beneficiari delle agevolazioni prima casa: a chi interessano

Le agevolazioni “prima casa” interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:

• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• il fabbricato che si intende acquistare appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
• l’acquirente non è titolare di un altro immobile nello stesso comune, né è titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Dal 1° gennaio 2016, può usufruire delle agevolazioni prima casa anche l’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con gli stessi benefici, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Condizione fondamentale per beneficiare dell'agevolazione "prima casa" è  quindi che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto.

Agevolazioni prima casa: quando possono essere chieste di nuovo

Ritornando al caso in esame, l’istante ha acquistato una porzione di un fabbricato per civile abitazione e un terreno di pertinenza, chiedendo l'applicazione dell'agevolazione "prima casa" e dichiarando di voler stabilire, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza nel comune dove si trova l’abitazione. Per alcuni problemi personali, è stato costretto a lasciare l’abitazione e a rinunciare alle agevolazioni di legge previste per la "prima casa": per questo ha richiesto al Fisco la riliquidazione delle imposte pagate, eseguendo il pagamento della maggior somma. Successivamente, ha ritenuto opportuno ritrasferirsi in questa casa e da qui è sorto il dubbio se fosse possibile riottenere le agevolazioni "prima casa", richieste e ottenute con il rogito.

Agevolazioni prima casa: 

Nel fornire il proprio parere, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato la risoluzione del 31 ottobre 2011, n. 105/E, con cui è stato chiarito che in linea di principio deve escludersi che il soggetto acquirente, che abbia reso la dichiarazione in atto di possedere i requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II-bis, possa in data successiva rinunciare alle agevolazioni "prima casa" fruite. Tuttavia è stata riconosciuta la possibilità per l'acquirente, di revocate la dichiarazione di intento formulata nell'atto di acquisto, laddove lo stesso si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l'impegno assunto, anche per motivi personali.

Di fatto, la dichiarazione resa risulterà mendace e si realizzerà la decadenza dall'agevolazione solo qualora, decorsi i diciotto mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza.

In questo caso, il contribuente:

• ha presentato istanza di revoca prima del termine dei 18 mesi e ha chiesto la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione;
• ha provveduto a trasferire la propria residenza nel Comune in cui è sito l'immobile, successivamente alla revoca della dichiarazione d'intenti, ma comunque prima del decorso del termine di 18 mesi dalla data di acquisto.

Dato quindi che continuano a sussistere le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa, è possibile presentare una "revoca" della precedente istanza di riliquidazione, purché si verifichino le condizioni previste dalla Nota II-bis ossia:

• la residenza nel comune dove è sito l’immobile
• l'impossidenza di una abitazione sita nel medesimo comune dell'immobile che si intende acquistare e la novità nella fruizione dell'agevolazione.

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