Agevolazioni per valorizzazione edilizia: vendere prima dei lavori

Una società di costruzioni può rivendere un’unità immobiliare prima di effettuare gli interventi di demolizione e ricostruzione di un intero fabbricato su cui intende utilizzare gli incentivi per la valorizzazione edilizia ex art. 7 del D.L. n. 34/2019? I benefici sono perduti oppure no?

Incentivi valorizzazione edilizia: si può vendere prima di fare interventi?

Sul tema è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 94/2022, inerente proprio la rivendita di un’unità immobiliare prima dell’avvio degli interventi di valorizzazione del fabbricato da parte dell’impresa di costruzioni. Con unn precisazione però: in fase di alienazione la società si impegnava a sottoscrivere anch un contratto di appalto per la realizzazione dei lavori.

Nel rispondere, il Fisco ha preliminarmente ricordato che l'articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, recante “Incentivi per la valorizzazione edilizia”, prevede un regime di tassazione agevolata, dedicato a trasferimenti di fabbricati, acquisiti da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla loro demolizione e ricostruzione in chiave energetica e antisismica, anche con variazione volumetrica, e alla loro successiva vendita.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale applicate sono nella misura fissa di 200 euro ciascuna qualora ricorrano le seguenti condizioni:

• l'acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
• l'acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.

Requisiti di accesso alle agevolazioni

Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche;
• oppure ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001. In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB ("Near Zero Energy Building"), A o B;
• alla vendita  delle unità immobiliari il cui volume complessivo sia pari ad almeno il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato.

Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l'agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l'applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.

Vendita immobile prima degli interventi di demolizione e ricostruzione: la risposta del Fisco

Nel caso in esame, bisogna tenere conto del fatto che l'atto di rivendita della singola unità immobiliare facente parte del fabbricato sarà accompagnato dalla stipula contestuale di un contratto di appalto tra l'acquirente e la Società che figura, pertanto, sia come venditore sia come appaltatore, per la realizzazione su tale unità immobiliare degli interventi di valorizzazione richiesti dalla menzionata disciplina agevolativa.

Questo significa che la Società di costruzioni, nella sua veste di appaltatore potrà portare a compimento in relazione alla unità che intende vendere l'impegno assunto di valorizzazione dell’immobile.

Come specifica il Fisco, tenuto conto che è garantito il rispetto della finalità sottesa alla normativa agevolativa, ossia di consentire un processo di rigenerazione urbana tramite interventi di sostituzione edilizia, l’alienazione della singola unità immobiliare, non determinerà la decadenza dalle agevolazioni fruite in sede di acquisto dell'intero fabbricato.

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