Ampliamenti, abusi edilizi e Salva Casa: un caso pratico

di Marco Campagna - 13/09/2024

Una mia cliente ha acquistato nel 1952 un piano attico con terrazzo di pertinenza direttamente dal costruttore che all'epoca allegò all'atto la planimetria dello stato attuale dell'appartamento. Tale appartamento è difforme per mq 20 (in più) rispetto alla superficie originaria che era di mq 45, pertanto ora l'appartamento è di mq utili 65. L'ampliamento è dovuto ad aver spostato la tamponatura sul terrazzo di pertinenza della abitazione, il quale ora è ovviamente più piccolo. Tramite il "Salva casa" potrei regolarizzare tale ampliamento/abuso realizzato dal costruttore direttamente nel 1952 e quindi ante maggio 2024?

L’esperto risponde

Basandosi sugli elementi forniti, occorre dedurre che durante la costruzione del fabbricato lo stesso costruttore abbia operato un ampliamento del fabbricato in difformità dal titolo edilizio originario.

Anzitutto, occorrerebbe (provare a) verificare se tante volte l’ampliamento dell’appartamento della signora non è stata la conseguenza della contestuale riduzione di superficie da altre porzioni del fabbricato, nel qual caso la sanatoria consisterebbe in una difformità di sagoma in invarianza di volumi o superfici, ma potrebbe non essere questo il caso.

Altra analisi da fare è di tipo amministrativo, ovvero occorre controllare con attenzione se nel fascicolo di progetto vi siano elementi che possano indurre a ritenere che sia stata presentata una variante di cui, però, non si trovano più gli elaborati grafici: questo potrebbe aprire allo scenario favorevole del poter utilizzare l’accatastamento come base di legittimità, ammesso che il catastale d’impianto rappresenti l’immobile nelle sue effettive consistenze.

Laddove si confermi che si tratta di ampliamento “puro” rispetto al titolo di legittimità, ci si troverebbe di fronte ad un importante incremento della superficie originaria dell’immobile tale per cui si andrebbe oltre qualunque soglia di tolleranza, dal che si deduce che occorre valutare l’applicabilità dell’accertamento di conformità.

Per tale evenienza occorre valutare ogni singolo scenario:

l’art. 34 ter appare non potersi applicare perché ci si troverebbe di fronte a difformità che vanno oltre il perimetro delle parziali difformità (la L.R. Lazio 15/2008 stabilisce per le variazioni essenziali il limite di incremento di cubatura del 2%, benché non sia espressamente specificato se riguarda la singola unità immobiliare piuttosto che l’intero fabbricato);
l’art. 36-bis potrebbe teoricamente applicarsi in quanto esso può gestire le variazioni essenziali, tuttavia esso richiede di verificare la fattibilità ad oggi dell’intervento: occorre dunque valutare se oggi fosse possibile presentare al comune un progetto per ottenere l’autorizzazione ad eseguire un ampliamento di 20 mq dell’originario appartamento di 45.

Il piano regolatore vigente di Roma Capitale è abbastanza restrittivo in termini di ampliamenti di SUL, soprattutto nei tessuti più antichi (la città storica) o in quelli più recenti realizzati nelle porzioni di città costruita secondo gli schemi dei piani regolatori precedenti (la città consolidata), dove gli ampliamenti di SUL sono ammessi solo in piccole quantità ed in ambiti specifici.

Esistono poi zone con edificabilità correlata al suolo su cui sorge il fabbricato ed in questi casi occorre verificare tale possibilità analizzando le specifiche disposizioni del PRG: le casistiche possono essere moltissime dunque occorre che si faccia verifica puntuale.

Laddove non risultasse fattibile nessuna delle due ipotesi di cui sopra, si potrebbe valutare la possibilità di eseguire la “fiscalizzazione” dell’abuso, dimostrando con solide dimostrazioni che la rimozione della difformità creerebbe un dissesto irreversibile alla porzione legittima. Una volta pagata la relativa (salata) sanzione, essa potrà essere utilizzata quale elemento che “concorre” alla definizione dello stato legittimo. Su tale procedura occorre porre delle riserve di valutazione, comunque il tecnico potrà esplorare tali possibilità analizzando con attenzione sia il progetto originario che lo stato effettivo costruito.