Attività edilizia libera: normativa, adempimenti e condizioni

di Donatella Salamita - 26/11/2024

Il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) disciplina l’attività edilizia libera con l’art. 6. Si tratta di quegli interventi non subordinati a comunicazione alcuna allo sportello unico del comune nel quale ricade l’edificio o l’unità immobiliare interessata, con la discriminante che ciò si riferisca ai soli adempimenti dal punto di vista prettamente comunale.

Tra gli interventi rientranti nell'attività edilizia libera, vi sono le opere di manutenzione ordinaria, come la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione di pavimenti, o il rifacimento di intonaci interni. Questa normativa mira a snellire le procedure burocratiche, incentivando i cittadini a mantenere e migliorare le proprie abitazioni senza l'onere di permessi complessi. Come ormai noto, la Legge n. 105/2024, di conversione con modifiche del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), ha introdotto numerose e significativa novità al Testo Unico Edilizia, tra le quali l’introduzione all’art. 6, comma 1, delle due lettere b-bis) e b-ter) che consentono la realizzazione e/o l’installazione negli edifici o nelle singole unità immobiliari delle vetrate panoramiche, in balconi aggettanti, logge e porticati, delle tende e delle pergole bioclimatiche.

Classificazione degli interventi edilizi

Sia che si tratti di interventi edili, che impiantistici, concretizzabili senza comunicazione alcuna allo sportello unico per l’edilizia, occorre, preventivamente, classificare correttamente le opere da realizzare sotto il profilo della disciplina urbanistico-edilizia, considerato che valutazioni errate implicherebbero difformità edilizie che potrebbero generarsi anche durante lo svolgimento dei lavori.

Sul tema è bene evidenziare quale sia la sottile differenza tra le opere esenti da comunicazione e quelle che, invece, impongono la comunicazione di inizio lavori asseverata dal tecnico abilitato di cui all’art.6-bis del d.P.R.380/2001 o il titolo superiore della segnalazione certificata di inizio attività di cui all’art.22 per la quale è sufficiente l’interessamento delle parti strutturali dell’edificio. Non si può escludere la necessità di richiedere il permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 del Testo Unico per l'Edilizia, nel caso in cui le opere, pur apparendo come attività edilizia libera, comportino una trasformazione permanente dell'immobile, come dimostrato dal legame intrinseco con i concetti di precarietà, temporaneità e accessorietà.

Sono tantissimi gli interventi che, da una prima lettura della norma, confermano l’idoneità di un procedimento edilizio in luogo di un altro, che sembrerebbe facilitare la loro realizzazione, ma non è così e ciò emerge dai contenuti dell’art.3 del d.P.R. n. 380/2001 che, nel disciplinare le categorie degli interventi edilizi, consente di giungere alla netta distinzione tra gli stessi, facilitando la determinazione delle differenze tra le opere di manutenzione ordinaria, non comportanti presentazione di alcuna comunicazione o titolo abilitativo al comune, e le successive a partire dalla manutenzione straordinaria che a sua volta prevede la presentazione della CILA in taluni casi e della SCIA in altri.