Bonus edilizi: occhio al trasferimento dell’immobile mortis causa

Nell'ultimo triennio il comparto delle costruzioni è stato fortemente condizionato (qualcuno direbbe drogato) dalla contemporanea presenza di alcuni importanti bonus fiscali (il superbonus e il bonus facciate su tutti) e del (defunto) meccanismo di cessione del credito. Ma cosa accade alla detrazione fiscale nel caso di un contribuente deceduto dopo aver cominciato a fruire delle agevolazioni?

Bonus edilizi e trasferimento dell’immobile mortis causa

Ne ha parlato FiscoOggi, la rivista telematica dell'Agenzia delle Entrate, che più nel dettaglio ha risposto alla seguente domanda:

Un contribuente, deceduto nel 2022, usufruiva delle detrazioni per ristrutturazione edilizia per interventi effettuati sulla casa di proprietà della moglie e nella quale vivevano. Vi chiedo se le rate residue di detrazione possono essere usufruite dalla moglie, unica erede, anche se l’immobile non le è pervenuto in successione perché era già suo.

La risposta dell'Agenzia delle Entrate

La risposta alla domanda era già contenuta nella circolare 25 luglio 2022, n. 28/E mediante la quale il Fisco aveva raccolto i principali documenti di prassi relativi alle spese che danno diritto a deduzioni dal reddito, detrazioni d’imposta, crediti d’imposta e altri elementi rilevanti per la compilazione della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche e per l’apposizione del visto di conformità per l’anno d’imposta 2021.

In questa circolare era stato precisato che in caso di decesso del familiare convivente che ha sostenuto le spese per interventi agevolabili effettuati sull’immobile di proprietà di altro familiare, che ne diventa erede, quest’ultimo può continuare a usufruire delle rate residue della detrazione spettante alla persona deceduta. Esiste, però, una condizione.

La condizione

La condizione è che l’erede conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Questo vale anche se l’unità immobiliare sulla quale sono stati effettuati i lavori non è stata acquisita per successione, ma era già presente nel patrimonio dell’erede, il quale, in quanto proprietario dell’immobile, ha comunque un vincolo giuridico con lo stesso che gli consente di beneficiare dell’agevolazione.

La circolare n. 28/E del Fisco

Sul trasferimento dell’immobile mortis causa, la circolare n. 28/E/2022 dell'Agenzia delle Entrate era già andata più nel dettaglio chiarendo che in caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

In sostanza, la detrazione compete a chi può disporre dell’immobile, a prescindere dalla circostanza che lo abbia adibito a propria abitazione principale.

In applicazione del criterio generale in base al quale per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno, si trasferisce all’erede, in presenza dei requisiti richiesti, la quota di detrazione relativa all’anno del decesso anche nell’ipotesi in cui il decesso avvenga nello stesso anno di sostenimento della spesa.

Se la detenzione materiale e diretta dell’immobile è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in parti uguali.

Niente trasferimento della detrazione in caso di locazione

L'Agenzia delle Entrate chiarisce che:

• se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
• se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
• se vi sono più eredi, qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone gli altri la disponibilità;
• se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tal caso, neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite in quanto non hanno la detenzione materiale del bene.

La detenzione materiale e diretta dell'immobile

La detenzione materiale e diretta dell'immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento. In tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l'erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità.

In particolare, la condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione. Ne consegue che l’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente perché, ad esempio, concesso in comodato o in locazione. Al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.

Vendita o donazione

In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità.

La detrazione si trasmette anche quando il beneficiario dell’agevolazione (de cuius) era il conduttore dell’immobile, purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione.

In tutti i casi in cui il soggetto subentrante nel contratto di locazione non sia un erede del soggetto che aveva sostenuto le spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio (come, ad esempio, il convivente di fatto non nominato erede ed il coniuge che non accetta l’eredità), non spetta la detrazione per le rate residue.

In linea generale, la detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario in quanto non subentrano nel contratto. Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’erede sia il comodante, questi può portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene.

Usufrutto

La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario, atteso che il diritto reale di usufrutto ha natura temporanea e, nell’ipotesi in cui sia costituito a favore di una persona fisica, non può comunque eccedere la vita dell’usufruttuario (art. 979 del codice civile).

Nell’ipotesi in cui erede dell’usufruttuario sia il nudo proprietario dell’immobile che consolida l’intera proprietà dell’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione per estinzione naturale del diritto di usufrutto, questi può portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene.

Analogo ragionamento vale anche nell’ipotesi di decesso del familiare convivente che ha sostenuto le spese relative ad interventi agevolabili effettuati sull’immobile di proprietà di altro familiare che ne diventa erede. Anche in tal caso, indipendentemente dalla circostanza che l’unità immobiliare fosse già presente nel suo patrimonio, l’erede può continuare a fruire delle rate residue della detrazione spettante al de cuius, avendo un vincolo giuridico con l’immobile che gli consente di beneficiare dell’agevolazione (in quanto ne è proprietario), di cui deve avere la detenzione materiale e diretta.

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