Calcolo plafond Superbonus: come considerare i magazzini interni ed esterni?

di Cristian Angeli - 02/07/2024

Nel mio condominio sono in corso lavori di ristrutturazione, per i quali abbiamo accesso al Superbonus. In fase di apposizione del visto di conformità fiscale, però, il professionista incaricato sta sollevando dubbi, perché ritiene che i calcoli del plafond detraibile sono stati effettuati male.

Questo per due ragioni: prima dell’inizio dei lavori un magazzino pertinenziale a uno degli appartamenti è stato diviso in due perché il suo proprietario aveva bisogno di due locali, ma chi deve apporre il visto ritiene che ciò possa essere interpretato dal Fisco come un escamotage illecito per aumentare il numero di unità, e quindi il plafond. Secondariamente, il plafond è stato moltiplicato anche considerando pertinenziali i magazzini esterni al condominio, e anche qui il nostro commercialista teme che la pertinenzialità non sia reale. Queste operazioni sono rischiose come ci è stato detto?

L’Esperto risponde

Negli edifici condominiali, così come in quelli plurifamiliari, le unità immobiliari principali possono essere “servite” da unità c.d. accessorie, e tra queste due può essere instaurato per volontà dei proprietari un vincolo giuridico di pertinenzialità, regolato dall’art. 817 del cc. Il tema diventa però delicato quando entrano in gioco i bonus edilizi, perché le pertinenze fanno “lievitare” il massimale di spesa detraibile.

Ciò non significa che ogni qual volta il plafond venga calcolato in maniera così “generosa” sia in atto un qualche tipo di strategia illecita, ma molto dipende dalla configurazione reale dell’edificio e dal tipo di unità pertinenziale.

In particolare, se le unità immobiliari “serventi”, ovvero le pertinenze, sono poste all’interno dell’edificio principale è abbastanza semplice inquadrare l’immobile dal punto di vista tecnico/fiscale. Nel caso del gentile lettore, come vedremo, il frazionamento del magazzino interno prima dei lavori non rappresenta un problema, purché “dividerlo in due” avesse una giustificazione economica e non sia solo una variazione “sulla carta”.

Se invece le pertinenze sono all’esterno, e quindi non hanno “parti comuni”, le cose risultano un po' più complesse: queste non concorrono al calcolo del plafond, e la reale esistenza del vincolo di pertinenzialità, che comunque non è scontata, rileva poiché in caso di interventi su di esse è possibile sfruttare il plafond relativo alle unità “servite” poste nell’edificio principale.