Cambio di destinazione d'uso con opere: niente condono in area vincolata

La normativa sul terzo condono edilizio (D.L. n. 269/2003, convertito in legge n. 326/2003) ha introdotto delle limitazioni rispetto alle due leggi precedenti, soprattutto in relazione alle opere realizzate in area vincolata.

Nel caso infatti dei c.d. “abusi maggiori”, ovvero le tipologie di opere di cui ai n. 1, 2 e 3 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269/2003, realizzati in area sottoposta a vincolo, la sanatoria è preclusa, essendo consentita soltanto per interventi di cui alle tipologie 4, 5 e 6, ovvero restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, previa verifica di compatibilità da parte delle Autorità preposte al vincolo.

È quindi facile comprendere come non sia possibile ottenere il condono edilizio per un intervento consistente nell’ampliamento di un locale magazzino con cambio di destinazione d’uso in residenziale, in area sottoposta a vincolo.

Ampliamento in area vincolata con cambio di destinazione d'uso: niente condono edilizio

La conferma arriva con la sentenza del TAR Lazio del 1° aprile 2025, n. 6514, che ha confermato il diniego del condono edilizio richiesto ai sensi della Legge n. 326/2003 e motivato dall’Amministrazione proprio sulla presenza di un vincolo paesaggistico sull’area, che preclude la sanatoria per abusi maggiori.

Uno degli argomenti sollevati dal ricorrente riguardava il fatto che l’immobile si trova all’interno del perimetro urbano, per cui il vincolo non sarebbe stato applicabile. Il TAR, tuttavia, ha chiarito che il D.M. 15 ottobre 1985, pur escludendo i centri abitati dal regime di inedificabilità assoluta, non ha intaccato il vincolo paesaggistico già imposto dal D.M. 21 ottobre 1954, mantenendo quello di inedificabilità relativa, sempre valido per il Terzo Condono.

Sul punto, il TAR Lazio ha ribadito che:

• il D.L. 269/2003, all’art. 32, commi 26 e 27, limita la sanatoria nelle aree vincolate ai soli abusi formali, ovvero a interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;
• la L.R. Lazio n. 12/2004, all’art. 3, comma 1, lett. b), esclude la possibilità di condono per opere realizzate in assenza di titolo edilizio su immobili vincolati, indipendentemente dalla data di imposizione del vincolo;
• il cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale è un abuso maggiore e non può essere assimilato agli interventi minori condonabili.

Il vincolo, quindi, non consentiva la sanatoria dell’intervento, a prescindere dal fatto che l’ampliamento fosse “modesto” e che non vi fosse stato un incremento volumetrico rilevante.

Cambio di destinazione d’uso e carico urbanistico

Per altro spiega il TAR, non è condivisibile la tesi del ricorrente secondo cui non avendo realizzato ulteriori opere edilizie, il proprio intervento non avrebbe inciso sul carico urbanistico. Il passaggio da magazzino a residenziale comporta infatti un aumento della superficie utile abitabile, che determina un aggravio del carico urbanistico, indipendentemente dalla realizzazione di nuove opere murarie.

Non solo: il cambio d’uso tra categorie funzionali diverse non può essere ricondotto agli interventi minori previsti dal Terzo Condono. Pertanto, l’intervento realizzato non rientra tra le ipotesi sanabili, confermando la legittimità del diniego alla sanatoria.

Parere di compatibilità paesaggistica: inutile in caso di abusi maggiori

Infine, in riferimento alla necessità o meno di acquisire il parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo, il TAR ha evidenziato come in presenza di un abuso maggiore in area vincolata, il parere della Soprintendenza è irrilevante, perché la legge esclude a priori la possibilità di condono.

La necessità del parere si pone solo per abusi minori, per i quali la compatibilità con il vincolo potrebbe essere valutata caso per caso. Nella fattispecie, invece, il diniego del condono discende direttamente dalla legge, rendendo superflua qualsiasi ulteriore istruttoria.

Il ricorso è stato quindi respinto: in caso di abusi maggiori in area vincolata, il rigetto dell’istanza non può essere superato nemmeno con un eventuale parere favorevole della Soprintendenza.

 

© Riproduzione riservata