Cambio di destinazione d’uso: niente più CILA dopo il Salva Casa

di Gianluca Oreto - 07/02/2025

Tra tutte le modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), quella che riguarda il cambio di destinazione d’uso è probabilmente quella più completa.

Sarà necessario l’aggiornamento degli strumenti urbanistici comunali e resta la possibilità per le Regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione, ma la nuova versione dell’art. 23-ter del TUE si eleva adesso a vera e propria disciplina per cambio di destinazione d’uso che risolve (finalmente) l’aspetto legato al regime abilitativo.

In questo approfondimento entreremo nel dettaglio delle caratteristiche e condizioni previste dal nuovo art. 23-ter, alla luce dei chiarimenti forniti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) con le Linee di indirizzo e criteri interpretativi.

Cambio di destinazione d‘uso: cosa cambia

Il nuovo art. 23-ter TUE distingue tra il cambio di destinazione d’uso tra:

orizzontale o irrilevante, ovvero all’interno della stessa categoria funzionale;
verticale o rilevante, cioè tra categorie funzionali diverse.

Per la prima volta, la norma specifica cosa si intende per cambio di destinazione d’uso “senza opere”, precisando che rientrano in questa categoria tutti gli interventi di edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del TUE.

Le modifiche all’art. 23-ter del TUE rappresentano un’importante innovazione nella disciplina dei cambi di destinazione d’uso perché:

introducono regole chiare e criteri uniformi;
forniscono maggiore chiarezza su quando un cambio d’uso è rilevante;
definiscono esattamente il regime abilitativo (aspetto che riduce incertezze e discrezionalità amministrativa);
circoscrivono il ruolo di Regioni e Comuni, con la possibilità di integrare la disciplina;
superano alcuni vincoli (es. dotazione minima di parcheggi per mutamenti d’uso).

Restano alcuni nodi interpretativi che potrebbero emergere nell’applicazione concreta della norma, specialmente per la compatibilità con le pianificazioni comunali e regionali.

Nei seguenti paragrafi entreremo nel dettaglio della nuova formulazione dell'art. 23-ter.