Cambio di destinazione d’uso: quando ci vuole il permesso di costruire?

Il cambio di destinazione d’uso è soggetto o no a permesso di costruire? Dipende dai casi, e il criterio per stabilirlo è indubbiamente la tipologia di cambio di categoria urbanistica.

Cambio destinazione d'uso e permesso di costruire: la sentenza del Consiglio di Stato

Lo conferma il Consiglio di Stato con la sentenza n. 8256/2022, a seguito del ricorso presentato dalla proprietaria di un fabbricato su cui erano stati commessi diversi abusi edilizi per i quali erano stati emessi degli ordini di demolizione.

L’edificio, su quattro livelli e situato in area sottoposta a vincolo archeologico e paesistico, aveva subito diverse trasformazioni. In particolare, erano stati eseguiti:

• un cambio di destinazione d’uso del seminterrato da cantina in unità residenziale;
• un cambio di destinazione d’uso del sottotetto, adibito precendetemente a lavatoio-stenditoio, trasformato, tramite la realizzazione di due tramezzi, in un’unità abitativa composta da 2 stanze e un servizio igienico;
• la realizzazione di un manufatto di 20 mq nelle adiacenze del fabbricato principale e per il quale era stata presentata istanza di sanatoria ai sensi del D.L. n. 269/2003 (Terzo Condono Edilizio).

Abusi edilizi e ordine di demolizione

Nel valutare il caso, il Consiglio di Stato ha confermato su tutta la linea quanto era già stato deciso in primo grado dal TAR. In riferimento al fatto lamentato dalla ricorrente, per cui non sarebbe stata responsabile degli abusi, commessi dal proprietario precedente, Palazzo Spada ha evidenziato che l'ordinanza di demolizione ha natura di atto dovuto e rigorosamente vincolato, "dove la repressione dell'abuso corrisponde per definizione all'interesse pubblico al ripristino dello stato dei luoghi illecitamente alterato, con la conseguenza che essa è già dotata di un'adeguata e sufficiente motivazione, consistente nella descrizione delle opere abusive e nella constatazione della loro abusività".

Inoltre l’art. 31, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) individua il destinatario della misura ripristinatoria tanto nel proprietario dell’immobile quanto nel responsabile dell'abuso, in forma non alternativa ma congiunta e simultanea, così rendendo palese che entrambi questi soggetti sono chiamati a ripristinare il corretto assetto edilizio violato dall'abuso.

Cambio di destinazione d’uso e permesso di costruire

In relazione agli interventi, il Consiglio ha ribadito la legittimità dei provvedimenti sanzionatori, dato che gli interventi erano riconducibili alla ristrutturazione urbanistica, manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo, ragion per cui essi avrebbero richiesto un titolo edilizio poiché volti a determinare un mutamento della destinazione d’uso fra categorie funzionalmente autonome.

Spiega Palazzo Spada che, per giurisprudenza pacifica, il cambio di destinazione d’uso di un preesistente manufatto non richiede alcun titolo abilitativo nel solo caso in cui si realizzi fra categorie edilizie omogenee; viceversa, "il cambio di destinazione d'uso che interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee integra, quindi, una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, soggetta a permesso di costruire".

Ne deriva che la trasformazione di un sottotetto in uno spazio abitabile, come in questo caso, dimostrato dalla realizzazione di tramezzature che consentivano di ricavare due camere da letto e un servizio igienico, è urbanisticamente rilevante in quanto incidente sul carico urbanistico e, come tale, necessita di un titolo abilitativo. Questo perché il cambio di destinazione d’uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, determina «una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, soggetta a permesso di costruire.

Per altro è irrilevante la mancata indicazione da parte dell’amministrazione della esatta classificazione delle destinazioni, preesistente e successiva (C2 e A4): si tratta infatti di una precisazione meramente formalistica, dato che l’amministrazione ha descritto esaustivamente lo stato dei luoghi accertato specificando l’idoneità delle modifiche apportate a determinare una destinazione residenziale prima inesistente.

Il ricorso è stato quindi respinto, confermando la totale abusività degli interventi, eseguiti in assenza di permesso di costruire, necessario dato che si erano configurati dei cambi di destinazione d’uso tra categorie non omogenee.

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