Come sanare gli abusi edilizi nel 2024-2025

di Gianluca Oreto - 03/10/2024

Arrivati nell’ultimo trimestre del 2024 e dopo che il ciclone “Salva Casa” ha largamente modificato molte delle disposizioni contenute nel Testo Unico Edilizia, benché siano ancora molti i punti oscuri ed in attesa di un aggiornamento della modulistica unificata, si comincia a fare il punto sulle modalità di gestione delle difformità e abusi edilizi.

Difformità e abusi edilizi: le differenze

Ho volutamente differenziato le parole “difformità” e “abusi” perché i primi possono non essere considerate delle violazioni, mentre i secondi vanno classificati in formali e sostanziali. Soprattutto alla luce della nuova versione del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), come modificata dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), la differenza tra le due parole si è notevolmente accentuata e nel corso di questo approfondimento proverò a spiegarne i motivi.

Una difformità edilizia è tutto ciò di diverso che viene realizzato rispetto a quello che è stato assentito. Un intervento (oggi) può essere avviato tramite:

comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
segnalazione certificata di inizio attività (SCIA, che può essere “leggera” o “pesante”);
permesso di costruire (PdC).

Per comprendere se all’interno di un immobile/unità immobiliare sono presenti delle difformità occorre una verifica dello stato legittimo che metta a confronto, appunto, lo stato dei luoghi con quello progettuale legittimato dalla pubblica amministrazione. Quest’ultimo rappresenta lo “stato legittimo” ed è desumibile seguendo le indicazioni fornite all’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia (TUE).

Da ricordare che, ai sensi del successivo comma 1-ter:

“Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso”.

Dopo aver verificato le differenze tra quanto realizzato ed assentito, è possibile verificare se le differenze possono essere considerate difformità:

che rientrano nel concetto di “tolleranza” ai sensi della rinnovata versione dell’art. 34-bis del TUE;
che rientrano nel concetto di abuso formale o sostanziale.

Un intervento oltre a dover essere conforme alla normativa urbanistica ed edilizia, deve esserlo anche rispetto:

al codice dei beni culturali e del paesaggio;
ai requisiti di igiene e salubrità;
alla normativa antincendio;
alle norme tecniche per le costruzioni;
alle norme impiantistiche;
al codice dell’ambiente;
al codice della strada;
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