Compravendite immobiliari: occhio all'attestato di prestazione energetica

Nel caso in cui l’A.P.E. allegata all’atto di compravendita di un immobile dichiari una classe energetica superiore rispetto a quella reale, determinando di fatto un valore di mercato maggiore rispetto a quello corretto, i venditori sono tenuti a risarcire la differenza.

Errata APE nell'atto di compravendita: venditori condannati al risarcimento danni

La conferma arriva da una recente sentenza del Tribunale di Trani, la n. 1955 del 30 dicembre 2022, con la quale il giudice ha condannato al risarcimento di quasi 15mila euro i venditori di un appartamento, al cui atto di compravendita era stata allegata un’APE che qualificava un immobile in classe energetica D.

Solo successivamente all’acquisto, l’acquirente ha scoperto l’esistenza di un giudizio pendente tra il condominio e l’impresa costruttrice per gravi vizi dell’opera, motivo per cui l’immobile non era stato correttamente classificato in classe energetica D e aveva un minore valore rispetto a quello acquistato.

L'APE fa parte dell'atto di compravendita e influenza il valore dell'immobile

Il giudice ha confermato che l’errata certificazione energetica (A.P.E.), documento da allegare obbligatoriamente all’atto di compravendita e di cui ne fa parte integrante, ha di fatto determinato il valore economico dell’immobile venduto.

Considerato che l’A.P.E. allegata all’atto di compravendita attestava la permanenza in classe D, determinando così il valore economico dell’immobile e che quest’ultimo è stato poi smentito dalla discrepanza accertata con la concreta prestazione energetica, si tratta di un caso di vendita aliud pro alio.

Spiega il giudice che giuridicamente si configura una vendita aliud pro alio “quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito”.

Già la Cassazione ha avuto modo di affermare che ricorre l’aliud pro alio non solo quando il bene sia totalmente difforme da quello dovuto, ma anche quando la cosa (o meglio l’immobile nel caso di specie) appartenga a un genere del tutto diverso dal bene oggetto della compravendita o si presenti priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente; l’aliud pro alio si configura anche quando la cosa consegnata abbia difetti che la rendano inservibile o manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale “funzione economico-sociale”, ovvero a quella che le parti abbiano assunto come essenziale al fine di realizzare il programma negoziale di compravendita.

Le responsabilità del venditore

Infine, una recente sentenza delle SS.UU. ha sancito il principio secondo cui il venditore non è tenuto all’obbligo specifico di consegnare la cosa priva di vizi, essendo solamente obbligato a garantire il compratore qualora il bene venduto si dimostri viziato. Il presupposto di tale responsabilità è, quindi l'imperfetta attuazione del risultato traslativo (e quindi la violazione della lex contractus) per la presenza, nella cosa venduta, di vizi che la rendono inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.

Si tratta di una responsabilità che prescinde da ogni giudizio di colpevolezza del venditore e si fonda soltanto sul dato obiettivo dell'esistenza dei vizi: ne deriva, pertanto, che la richiesta di risarcimento del danno è basata sull’accertata presenza dei vizi riscontrati sulla cosa, che, quindi la rendono inidonea all’uso per cui era destinata. E si tratta del caso in esame: l’esistenza di una tale difformità tra la classe energetica dichiarata nel contratto di compravendita e quello accertato in sede giudiziale, non può essere fatta ricadere esclusivamente sui venditori, in quanto gli stessi hanno dovuto fare ricorso ad un soggetto certificatore terzo che attestasse il livello di efficientamento energetico.

Quindi va sicuramente escluso il dolo mentre la condotta assunta è più assimilabile ad una colpa, con la conseguenza che i danni da essa derivanti assumono una funzione prevalentemente sanzionatoria, il cui importo equivale a quanto stabilito dalla CTU.

Infatti, se le parti avessero conosciuto fin dal primo momento la corretta classe energetica avrebbero sicuramente pattuito un prezzo diverso da quello effettivamente pagato. Pertanto i venditori sono stati condannati al risarcimento dei danni pari alla differenza di valore dell’immobile derivante dall’attribuzione di una classe energetica superiore a quella reale in fase di vendita.

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