Compravendite immobiliari: il risarcimento in caso di abusi edilizi

Quando si acquista un immobile, la verifica dello stato legittimo dovrebbe essere una priorità per evitare problematiche legate ad abusi edilizi. Una mancata analisi può portare a conseguenze legali e costi inaspettati, come evidenziato dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 28765 del 7 novembre 2024. Esaminiamo nel dettaglio cosa significa "stato legittimo" e quali sono le implicazioni per chi compra o vende immobili.

Cos’è lo stato legittimo di un immobile

Lo stato legittimo rappresenta la conformità dell'immobile ai titoli edilizi approvati. Secondo l’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico dell’Edilizia (il d.P.R. n. 380/2001), lo stato legittimo corrisponde al progetto originariamente autorizzato a cui occorre aggiungere le eventuali modifiche successive che rispettano la normativa vigente.

Nel caso di immobili o unità immobiliari edificati in epoca nella quale era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, il citato comma 1-bis, definisce stato legittimo come “quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

A seguito delle modifiche apportate a questo comma dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), nella valutazione dello stato legittimo è possibile considerare tutte le formule di sanatoria (artt. 34-ter, 36 e 36-bis, TUE), le fiscalizzazioni (artt. 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, TUE) e le tolleranze costruttive-esecutive (art. 34-bis, TUE).

Una volta determinato lo “stato legittimo”, la sua perfetta corrispondenza con lo stato di fatto dell’immobile definisce se lo stesso risulta essere in regola dal punto di vista edilizio e urbanistico.

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