Condono edilizio e accertamento di conformità: la Cassazione sulle differenze

L'art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) stabilisce che il responsabile dell'abuso edilizio, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso di costruire in sanatoria solo in presenza di doppia conformità urbanistica, ossia se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente:

• sia al momento della realizzazione dello stesso;
• sia al momento della presentazione della domanda.

Condono e accertamento di conformità: nuova sentenza della Cassazione

Questo principio ha orientato la sentenza n. 25945/2021 della Corte di Cassazione, che ha giudicato inammissibile il ricorso inerente l'ordinanza di demolizione di un capannone di volumetria pari a 1.100 metri cubi e quindi superiore al limite vigente di 750 metri cubi, previsto dalle leggi speciali sul condono edilizio, ossia:

• la legge n. 47/1985, che fa riferimento alle opere ultimate entro 1° ottobre 1983;
• la legge n. 724/1994, che sposta il limite al 31 dicembre 1993, per opere che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi;
• la legge n. 326/2003, per le opere realizzate abusivamente e completate entro il 31 marzo 2003, che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi, per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria nel caso di nuove costruzioni residenziali, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi.

La doppia conformità

Nella fattispecie, il fabbricato sarebbe stato oggetto di lavori progressivi, compresi tra il 1980 e il 2003, a cui non è possibile applicare la doppia conformità richiesta dal ricorrente con riferimento agli artt. 39 I. n. 724 del 1994 e 31 I. n. 47 del 1985 che avrebbero motivato il permesso di costruire in sanatoria ottenuto nel 2013.

Tale PdC è stato reputato illegittimo dalla Cassazione perché:

• la cubatura realizzata è ampiamente superiore ai 750 metri cubi: la costruzione del  manufatto formato oggetto di demolizioni di superfici e cubature eccedenti a quelle oggetto di rilasciato permesso di costruire in sanatoria;
• il capannone è stato ultimato in data successiva alla scadenza del termine di legge.

Differenza tra sanatoria abusi edilizi e condono edilizio

Oltre a riaffermare il requisito della doppia conformità urbanistica per la sanatoria di abusi edilizi, la sentenza ha anche confermato una differenza sostanziale tra sanatoria di abusi e condono edilizio, e precisato che:

• la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui all'art. 44 del D.P.R. 380/2001 può essere conseguita solo qualora ricorrano tutte le condizioni espressamente indicate dall'art. 36 d.P.R. cit. e, precisamente, la doppia conformità, escludendo una legittimazione postuma di opere originariamente abusive che, successivamente, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica.
• nel caso del condono edilizio, invece, non è richiesto che l'opera abusivamente realizzata sia conforme agli strumenti urbanistici vigenti al momento del rilascio del provvedimento e a quelli vigenti al momento della sua realizzazione, e quindi al requisito della "doppia conformità".

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