Condono edilizio e accertamento di conformità: l’onere della prova

Un ordine di demolizione per mancato accertamento di conformità può essere eventualmente evitato presentando adeguata documentazione che attesti la sussistenza di un’istanza di sanatoria. Attenzione però: l’onere di fornire queste prove permane sempre in capo al proprietario o al responsabile dell’abuso edilizio e spetta poi compito all’Amminsitrazione valutarne la validità.

Condono edilizio e termine ultimazione opere: la sentenza del TAR

È questo il tema della questione affrontata dal TAR Lazio, con la sentenza n. 4636/2022, inerente il ricorso presentato per l’annullamento del diniego di condono edilizio e dell’ordine di demolizione di alcuni manufatti abusivi consistenti in un’unità immobiliare su due livelli, un portico in legno comprendente un locale al suo interno, un seminterrato a uso abitativo, una piscina con soprastante terrazzo e due muri di contenimento.

Nel dirimere la questione, le prove fotografiche sono state fondamentali. Secondo il Comune, un rilievo aerofotogrammetrico del luglio 2003 non metteva in evidenza la realizzazione di questi manufatti, per cui essi non potevano essere condonati ai sensi dell’art. 32, co. 25, legge. n. 326/2003 (cd. "Terzo Condono Edilizio"), il quale prevede che “il titolo edilizio in sanatoria può essere rilasciato soltanto per opere che risultino ultimate entro e non oltre il 31.3.2003”.

Di diverso avviso i ricorrenti che hanno presentato un’aerofotogrammetria scattata nel 1998 per cui il fabbricato principale sarebbe stato realizzato già a quella data.

L'onere della prova documentale

Il TAR ha dato ragione al Comune, ricordano innanzitutto che l’onere della prova in merito all’ultimazione delle opere abusive grava sul soggetto che presenta la domanda di condono. Si tratta di un principio valevole per tutti i tipi di sanatoria, sia quella inerente all’“ordinario” accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), sia quelle c.d. “eccezionali” disposte con legge di “condono edilizio”.

Tale onere grava su chi ha richiesto l’accertamento di conformità perché solo il privato può fornire, in quanto ordinariamente ne dispone, inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione del manufatto; di contro, l’amministrazione non può, di solito, materialmente accertare quale fosse la situazione all’interno del suo territorio. Infine, la prova “deve essere data con rigore, con mezzi documentali certi.

La fotografia fornita dai ricorrenti era priva di indicazione temporale e di qualsiasi altro elemento dal quale potere desumere la riferibilità all’abuso oggetto dell’ordinanza in esame, non consentendo pertanto di operare, in maniera sufficientemente attendibile, un raffronto tra lo stato dei luoghi ante e post 31 marzo 2003.

Il “mezzo documentale” invocato dagli istanti, in sostanza, era privo della certezza necessaria per ritenere provata l’allegazione posta a base del ricorso.

L’amministrazione ha pertanto correttamente ordinato la demolizione di tali opere in quanto “nuove costruzioni” realizzate senza permesso di costruire (artt. 10 e 31 d.P.R. n. 380/01), in assenza di nulla osta sismico (l. 64/1974 e artt. 93 e 94 d.P.R. n. 380/01) e in contrasto con gli artt. 37 e 39 n.t.a. del PRG vigente oltre che con la l.r. n. 38 del 1999 (in particolare, col Capo II, “Edificazione in zona agricola”).

Ordine di demolizione è atto dovuto e vincolato

Inoltre, nella sentenza è stato ribadito che l’ordine di demolizione:

• è atto dovuto e vincolato ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001, che “non necessita di motivazione aggiuntiva rispetto all’indicazione dei presupposti di fatto e all’individuazione e qualificazione degli abusi edilizi”, né deve essere preceduto dall’avviso di avvio del procedimento
• non indica tra i propri presupposti l’emissione di una sentenza di condanna penale
• può essere notificato a uno solo dei comproprietari dell’opera in ragione della natura della sanzione ripristinatoria, finalizzata al ripristino dei valori giuridici offesi dalla realizzazione dell’opera abusiva.

Il ricorso è stato quindi respinto integralmente, confermando il diniego di condono edilizio e l’ordine di demolizione per abusi commessi oltre il termine consentito dalla legge n. 326/2003 per l’ultimazione delle opere, ossia il 31 marzo 2003.

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