Condono edilizio e vincoli: le 4 condizioni per la sanatoria degli abusi

Le vie per sanare nuove difformità edilizie oggi sono previste all'interno del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che sul tema dedica pochi articoli che limitano le possibilità di regolarizzazione al concetto di doppia conformità.

Condono edilizio e vincoli: nuovo intervento del Consiglio di Stato

L'argomento sanatoria va, però, affrontato anche sulla base delle possibilità offerte in passato dalle 3 leggi speciali sul condono edilizio, le cui istanze sono (ancora) oggetto di ricorsi, controricorsi e sentenze dei tribunali di ogni ordine e grado, costrette a valutare casi che intrecciano la normativa nazionale con i recepimenti delle Regioni.

È quello che accade con la sentenza del Consiglio di Stato n. 6584 del 26 luglio 2022. Nel caso di specie ad intrecciarsi sono la Legge 24 novembre 2003, n. 326 sul terzo condono edilizio e la Legge della Regione Lazio 8 Novembre 2004, n. 12 recante "Disposizioni in materia di definizione di illeciti edilizi".

La sentenza viene resa in merito al ricorso presentato per l'annullamento di una decisione di primo grado che aveva confermato l'operato dell'amministrazione in merito al diniego di sanatoria edilizia in relazione a plurime istanze inoltrate, aventi a oggetto un immobile con destinazione agricola, realizzato in base a regolare permesso di costruire, per le varianti eseguite consistenti:

• nel cambio di destinazione d’uso dell’immobile, da agricolo a residenziale;
• nella realizzazione di una tettoia, di volumi tecnici e di un piano intermedio (soppalco interno).

L'amministrazione, a fondamento del diniego, aveva contestato:

• che le opere abusive erano state ultimate dopo la scadenza (31 marzo 2003) prevista dalla l. n. 326/2003, tenuto conto che la documentazione agli atti evidenziava che, in epoca successiva a detta scadenza (il 19 maggio 2003 ed il 27 giugno 2003), tali opere non erano ancora state realizzate;
• che le opere in questione non potevano essere oggetto di sanatoria in base all’art. 3, lett. b), L. R. n. 12/2004, in quanto realizzate in un’area gravata da vincoli ambientali e paesaggistici, in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Le opere oggetto della contesa

Preliminarmente i giudici di secondo grado hanno rilevato che le opere per cui è stato espresso il diniego di condono hanno riguardato:

• la mancata realizzazione dei locali interrati nel corpo A dell’edificio;
• l’ampliamento del solaio di calpestio del piano terra con realizzazione di un portico;
• la realizzazione all’interno del corpo B) di quattro locali, in luogo dei tre previsti e di un soppalco;
• il cambio di destinazione d’uso da agricola a residenziale di alcune parti dell’immobile.

Secondo il Consiglio di Stato, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d) del D.L. n. 269 del 2003 (convertito con la legge n. 326/2003), il rigetto della domanda di sanatoria di un abuso edilizio scaturisce dalla sussistenza di un vincolo anteriore all’abuso, dall’assenza o difformità di un titolo abilitativo prescritto ed dal contrasto con le norme urbanistiche e con prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Principio ribadito anche dall’art. 3, comma 1, lett. b) della L.R. n. 12 del 2004, secondo cui, ferma restando la disciplina di cui agli artt. 32 e 33 della L. n. 47 del 1985 e dell’art. 32, comma 27, lett. d) cit., non è consentita la sanatoria di opere edilizie abusive realizzate, anche prima dell’apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali.

Le 4 condizioni di ammissione al condono

Come ricordano i giudici, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), D.L. n. 269/2003, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

• si tratti di opere realizzate prima della imposizione del vincolo;
• seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
• vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

In ogni caso non possono essere sanate le opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura assoluta o relativa, o comunque di inedificabilità, anche relativa.

Nel caso di specie, in disparte i dubbi sulla riconducibilità delle opere ad epoca anteriore al 31 marzo 2003, i manufatti sono in contrasto con le prescrizioni urbanistiche, né l’appellante ha ben argomentato in ordine alla conformità di quanto realizzato all’assetto urbanistico - edilizio vigente all’epoca dei lavori.

L’area oggetto di intervento è classificata dal P.R.G. vigente come zona verde rurale, sottoposta alla disciplina dell’art. 17 delle N.T.A., disposizione che ammette esclusivamente la costruzione di edifici necessari e pertinenti alla conduzione del fondo rustico, tra cui case poderali e rurali, e consente la realizzazione di residenze plurifamiliari soltanto se rispondenti al fabbisogno del titolare dell’impresa agricola e di suoi diretti discendenti.

Ne consegue che, in difetto di prova di tali presupposti, le opere realizzate non sono conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Per questo motivo il ricorso non è stato accolto.

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