Condono, recupero pertinenze e locali accessori: è caos in Sicilia

di Gianluca Oreto - 14/10/2021

Ci sono momenti nella vita di un provvedimento normativo che possono essere considerati delle vere e proprie bolle temporali. Momenti in cui la norma è in vigore ma è anche in attesa di qualcosa che potrebbe completamente stravolgerla.

Condono e recupero pertinenze e locali accessori: lo strano caso della Regione Siciliana

Queste bolle le conosciamo molto bene in Sicilia dove l'attuale Governo regionale ha raggiunto uno speciale record. Il Governo nazionale ha, infatti, impugnato 12 delle 23 leggi regionali nazionali fino ad ora esaminate, rilevando evidenti profili di incostituzionalità che, se confermati alla Corte Costituzionale, creeranno notevoli grattacapi alle pubbliche amministrazioni.

Ma andiamo con ordine e parliamo nel dettaglio di due grandi (enormi) problemi:

la Legge regionale n. 19/2021 relativa al condono delle costruzioni realizzate in aree sottoposte a vincolo relativo;
la Legge regionale n. 23/2021 recante modifiche alla legge 10 agosto 2016, n. 16, disposizioni varie in materia di edilizia ed urbanistica.

Condono edilizio

Con la pubblicazione ed entrata in vigore della Legge n. 19/2021 oggi in Sicilia è possibile ottenere il condono edilizio su immobili realizzati in aree di inedificabilità relativa. Questo almeno fino a quando la Corte Costituzionale non si sarà espressa su norme che sembra siano in palese contrasto con la normativa statale e in violazione degli articoli 3 e 117, secondo comma, lettera l), della Costituzione.

Recupero pertinenze e locali accessori

Qui il discorso si complica un po'. Proverò ad andare con ordine.

La Legge regionale n. 23/2021 ha abrogato l'art. 18 (Norme per il contenimento del consumo di nuovo territorio) della Legge regionale 16 aprile 2003, n. 4 che tra le altre cose disciplinava il recupero abitativo dei sottotetti, delle pertinenze dei locali accessori e dei seminterrati.

Adesso, per il recupero abitativo di sottotetti, pertinenze dei locali accessori e seminterrati, in Sicilia si applica l'art. 5, comma 1, lettera d) della Legge n. 16/2016 (come modificata dall'art. 6 delle Legge n. 23/2021).

Il Governo nazionale, tra gli articoli impugnati alla Corte Costituzionale, ha inserito l'articolo 6 rubricato “Modifiche all’articolo 5 della legge regionale 10 agosto 2016, n. 16” nella lettera d) punti 1), 4), 5) e 6).

Appare utile riportare di seguito l'art. 5, comma 1, lettera d) della Legge n. 16/2016 (punti da 1 a 7 evidenziando in rosso i punti in attesa della pronuncia della Corte Costituzionale):

d) le opere di recupero volumetrico ai fini abitativi e per il contenimento del consumo di nuovo territorio, come di seguito definite:

le opere di recupero volumetrico ai fini abitativi dei sottotetti, delle pertinenze, dei locali accessori, degli interrati e dei seminterrati e degli ammezzati aventi altezza minima di m. 2,20 esistenti e regolarmente realizzati comprendendo tra immobili regolarmente realizzati e legittimi tutti quelli in possesso di regolare titolo abilitativo e di certificazione di agibilità, inclusi quelli regolarizzati attraverso sanatorie edilizie, segnalazioni certificate di inizio attività in sanatoria, fatta eccezione per le pertinenze relative ai parcheggi di cui all’articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 e all'articolo 31 della legge regionale 26 maggio 1973, n. 21, costituiscono opere di ristrutturazione edilizia;
il recupero volumetrico di verande regolarmente realizzate ai sensi dell’articolo 20 della legge regionale 16 aprile 2003, n. 4 e successive modificazioni fino ad un massimo del 2 per cento del volume dell’unità immobiliare residenziale afferente, ad esclusione delle verande realizzate nei fronti prospicienti pubbliche strade o piazze. È dovuto il pagamento degli oneri concessori;
il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l'altezza media ponderale di m. 2, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi m. 1,50 per la superficie relativa. Il recupero volumetrico è consentito anche con la realizzazione di nuovi solai o la sostituzione dei solai esistenti. Si definiscono come sottotetti i volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici ed i volumi compresi tra il tetto esistente ed il soffitto dell'ultimo piano dei medesimi edifici;
il recupero abitativo delle pertinenze, dei locali accessori, degli interrati e dei seminterrati e degli ammezzati aventi altezza minima di m. 2,20 è consentito in deroga alle norme vigenti e comunque per una altezza minima non inferiore a 2,20 metri. Si definiscono pertinenze, locali accessori, interrati e seminterrati i volumi realizzati al servizio degli edifici, anche se non computabili nella volumetria assentita agli stessi;
gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti, delle pertinenze e dei locali accessori avvengono senza alcuna modificazione delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde. Tale recupero può avvenire anche mediante la previsione di apertura di finestre, lucernari e terrazzi esclusivamente per assicurare l'osservanza dei requisiti di aero-illuminazione. Per gli interventi da effettuare nelle zone territoriali omogenee A di cui all'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero negli immobili sottoposti ai vincoli del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni anche nei centri storici se disciplinati dai piani regolatori comunali, ovvero su immobili ricadenti all’interno di parchi e riserve naturali, o in aree protette da norme nazionali o regionali, e in assenza di piani attuativi, i comuni adottano, acquisito il parere della Soprintendenza per i beni culturali e ambientali, ovvero di concerto con gli enti territoriali competenti alla gestione di suddetti parchi e riserve naturali o aree protette, una variante al vigente regolamento edilizio comunale, entro il termine di centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge. Detta variante individua anche gli ambiti nei quali, per gli interventi ammessi dalla presente legge, non è applicabile la segnalazione certificata di inizio attività. E' fatto salvo l'obbligo delle autorizzazioni previste dal decreto legislativo n. 42/2004 e successive modificazioni;
il progetto di recupero ai fini abitativi segue le prescrizioni tecniche in materia edilizia, contenute nei regolamenti vigenti, nonché le norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici, fatte salve le deroghe di cui ai punti precedenti;
le opere realizzate ai sensi del presente articolo comportano il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché del contributo commisurato al costo di costruzione, ai sensi dell'articolo 7, calcolati secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione. La realizzazione delle opere è altresì subordinata al versamento al comune di una somma pari al 10 per cento del valore dei locali oggetto di recupero, desumibile dal conseguente incremento della relativa rendita catastale che risulta dalla perizia giurata allegata al permesso di costruire o alla denuncia di inizio attività nei casi previsti dall'articolo 10.

Cosa significa? Sostanzialmente dal 13 agosto 2021 (data in vigore della legge regionale n. 23/2021) non è più possibile il recupero volumetrico a solo scopo residenziale dei sottotetti, delle pertinenze, dei locali accessori e dei seminterrati utilizzando il citato articolo 18 della legge regionale n. 4/2003 ma sarebbe possibile utilizzare l’articolo 5 della già citata legge regionale n. 16/2016 nel testo introdotto dall’articolo 6 della legge regionale n. 23/2021.

Mentre per i sottotetti problemi non ne abbiamo perché l'art. 5, comma 1, lettera d) punto 3 non è stato impugnato, grossi interrogativi si dovrebbero porre nel recupero delle pertinenze dei locali accessori e dei seminterrati. Per questi oggi non si può più utilizzare l'art. 18 della Legge n. 4/2003 ma solo dei punti dell'art. 5, comma 1, lettera d) della Legge n. 16/2016 che sono stati impugnati dal Governo alla Corte Costituzionale.

Conclusioni

Volendo riassumere, è possibile osservare come:

la Legge regionale n. 19/2021 relativa al condono delle costruzioni realizzate in aree sottoposte a vincolo relativo, è stata impugnata ma è ancora in vigore;
con l’articolo 30, comma 1, lettera b-septies della Legge n. 16/2016 viene abrogato l’articolo 18 della Legge n. 4/2003 che consentiva, tra l’altro il recupero volumetrico a solo scopo residenziale dei sottotetti, delle pertinenze dei locali accessori e dei seminterrati;
con l’articolo 5 della Legge n. 16/2016 che recepisce con modifiche l’articolo 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire) del DPR n. 380/2001”, così come disposto al comma 1, lettera d) sarebbe possibile procedere ad attivare un permesso di costruire per il recupero volumetrico a solo scopo residenziale dei sottotetti, delle pertinenze, dei locali accessori e dei seminterrati;
il Governo ha impugnato, tra le altre cose, alla Corte Costituzionale i punti relativi al recupero delle pertinenze dei locali accessori e dei seminterrati.

Nelle condizioni attuali di dichiarazione di incostituzionalità quale amministrazione comunale deciderà di applicare tali norme? Con l’aggravante che nel caso del recupero delle pertinenze e dei seminterrati ciò che era possibile prima con l'articolo 18 della legge regionale n. 4/2003, ora è possibile solo con una disposizione che molto probabilmente sarà dichiarata incostituzionale.

È caos! Mi chiedo solo se riusciremo mai ad avere un Governo regionale che deciderà di applicare al settore edile la stessa normativa applicata in tutta Italia.