Credito d’imposta per affitto commerciale: requisiti d’accesso

A seguito dell’emergenza Covid-19 e della contrazione dei volumi commerciali a causa delle chiusure imposte dal Governo, sono state previsti alcuni sgravi fiscali per i costi sostenuti dalle aziende, tra cui i canoni di locazione. Per poterne usufruire, è necessario rispondere ad alcuni requisiti ben precisi, come spiega l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 43/2022. Vediamo quali.

Credito d'imposta per canoni di locazione commerciale: la risposta di ADE

Nel caso in esame, il Fisco è stato interpellato da una società che ha stipulato con un Fondo Immobiliare un contratto di locazione per una galleria commerciale, composta da diverse unità a destinazione commerciale, oltre locali tecnici e accessori. Qui ha svolto attività di gestione e commercializzazione degli spazi e dei punti vendita, stipulando contratti di sublocazione o di affitto di ramo d'azienda con soggetti conduttori o affittuari terzi che esercitano gli esercizi commerciali ubicati nell'Immobile.

Ecco quindi i dubbi: la Società ha diritto al credito di imposta ai sensi dell'art. 28 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), considerato che l'Immobile concesso in locazione è destinato allo svolgimento dell'attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico? Inoltre, gli affittuari dei rami di azienda o i sublocatori degli spazi commerciali possono a loro volta fruire della stessa agevolazione?

Credito di imposta per affitti commerciali: requisiti soggettivi e oggettivi

Nel fornire la risposta, il Fisco ha come di consueto ricordato il quadro normativo di riferimento. In particolare, l'articolo 28 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 ("Decreto rilancio") convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, introdotto al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all'emergenza epidemiologica da Covid-19, ha previsto un credito d'imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d'azienda al sussistere di determinati requisiti soggettivi e oggettivi.

• Requisiti soggettivi: il comma 1 dell'art. 28 del D.L. n. 34/2020 stabilisce che il credito d'imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d'azienda spetta ai i soggetti esercenti attività d'impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d'imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto Rilancio;
• Requisiti oggettivi: il comma 2, invece precisa che che il credito d'imposta è stabilito in misura percentuale (60 per cento o 30 per cento) in relazione ai canoni:
  • a) di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell'attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo;
  • b) dei contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d'azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell'attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo.

Inoltre, in sede di conversione del decreto legge n. 34 del 2020 ad opera della legge n. 77 del 2020, nel corpus dell'articolo 28 è stato inserito il comma 3-bis, che ha riconosciuto il credito d'imposta in esame, rispettivamente nella misura del 20 per cento e del 10 per cento, alle imprese esercenti attività di commercio al dettaglio, con ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro nel periodo d'imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto Rilancio.

Infine, Il comma 5 dello stesso articolo 28, prevede che:

• il credito d'imposta è commisurato all'importo versato nel periodo d'imposta 2020 con riferimento a ciascuno dei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno; per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale con riferimento a ciascuno dei mesi di aprile, maggio, giugno e luglio.
• ai soggetti locatari esercenti attività economica, il credito d'imposta spetta a condizione che abbiano subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di riferimento di almeno il cinquanta per cento rispetto allo stesso mese del periodo d'imposta precedente.

Con l’introduzione dell’articolo 8 del decreto legge 28 ottobre 2020, n. 137 ("Decreto ristori"), nella versione modificata dalla legge di conversione 18 dicembre 2020, n. 176, il credito d'imposta di cui all'articolo 28 del decreto legge n. 34 del 2020 in relazione ai canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e di affitto d'azienda dei mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020, «indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d'imposta precedente», è stato esteso alle «imprese operanti nei settori di cui ai codici ATECO riportati nell'Allegato1» annesso al citato decreto legge.

Ulteriori chiarimenti sono stati forniti con le circolari n. 14/E del 6 giugno 2020 e n. 25/E del 20 agosto 2020.

In particolare, con la circolare n. 14/E del 6 giugno 2020 è stato chiarito che i predetti canoni devono essere relativi a un contratto di locazione di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile,  la cui disciplina è regolata dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, quindi nel caso in cui il godimento degli immobili avviene a seguito di un provvedimento amministrativo di concessione cui, solitamente, accede una convenzione di stampo privatistico che disciplina i rapporti tra le parti.

Inoltre, immobili oggetto di locazione (o almeno uno degli immobili in ipotesi di affitto d'azienda o contratto misto), indipendentemente dalla categoria catastale, devono essere destinati allo svolgimento effettivo delle seguenti attività:

• industriale;
• commerciale;
• artigianale;
• agricola;
• di interesse turistico (per i soggetti diversi da quelli di cui al comma 3).

Nel caso in esame, il contratto di locazione della galleria commerciale, sottoscritto dall'istante, risulta riconducibile tra le tipologie agevolabili, perché:

• esso è regolato dalle disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civilde;
• l'immobile è destinato, fermo restando quanto precisato in premessa, allo svolgimento effettivo di una delle attività menzionate ai commi 1 e 2 dell'articolo 28 del decreto rilancio.

Inoltre, per quanto riguarda il dubbio se il credito di imposta possa essere chiesto anche dagli affittuari con contratti di sublocazione, il Fisco ha ribadito che i due contratti conservano, ai fini della spettanza del Credito di Imposta, una autonoma rilevanza economica, per cui:

• il sublocatore potrà richiedere il credito anche relativamente ai canoni dei contratti di sublocazione al lordo del credito d'imposta;
• anche il conduttore del contratto di sublocazione potrà fruire della detrazione sul canone di subaffitto.

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