Dal Salva Casa al Salva Milano: ecco l’emendamento per l’edilizia sostitutiva

di Redazione tecnica - 16/07/2024

Nell’attesa che il legislatore si convinca dell’assoluta necessità di riforma della normativa edilizia, tra le problematiche affrontate (e mai risolte) degli ultimi anni vi è certamente la definizione di “ristrutturazione edilizia”.

Ristrutturazione edilizia: cosa dice il d.P.R. n. 380/2001

Una definizione contenuta nell’art. 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) su cui occorre prendere in considerazione anche quanto stabilito ai successivi artt. 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire), comma 1, lettera c) e art. 23 (Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al permesso di costruire), comma 01.

La difficoltà più grande su cui si è ampiamente discusso negli ultimi anni riguarda l’intervento di demolizione e ricostruzione che, a determinate condizioni, anche in presenza di diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico, o con aumento di volumetria, può essere ammesso all’interno della definizione di “ristrutturazione edilizia”. Aspetto questo determinante non solo dal punto di vista edilizio ma anche fiscale potendo questi interventi accedere alle diverse formule di bonus edilizi (cosa impossibile per gli interventi di nuova costruzione).

L’attuale versione dell’art. 3, comma 1, lettera d), del TUE, definisce “interventi di ristrutturazione edilizia”:

“gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.