Decreto Alluvione e Superbonus 110%: proroga per le unifamiliari e per i condomini?

Leggere una norma non è mai semplice, lo è anche di più quando si parla di argomenti di natura edilizia e fiscale. Ma la situazione si aggrava ulteriormente quando questa norma viene successivamente modificata da "legislatori" differenti (oltre che poco attenti e precisi) che qualche volta non riescono a cogliere il significato di alcune parole.

Decreto Alluvione: la proroga del Superbonus

La versione definitiva del Decreto Alluvione approvata dal Consiglio dei Ministri (in allegato al presente articolo) all'art. 1, comma 11 dispone:

Per gli interventi effettuati su unità immobiliari ubicate nei Comuni di cui all’allegato al presente decreto, la detrazione del 110 per cento di cui all’articolo 119, comma 8-bis, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, è estesa alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2023.

Un articolo di ieri de "Il Sole 24 Ore" a firma di Giuseppe Latour e Giovanni Parente ha tradotto questa disposizione normativa parlando di una proroga a due livelli:

• una per i soggetti di cui all'art. 119, comma 9, lettera a) del D.L. n. 34/2020 ovvero i condomini e gli edifici da 2 a 4 unità immobiliari con unico proprietario persona fisica o in comproprietà tra più persone fisiche;
• una per i soggetti di cui all'art. 119, comma 9, lettera b) del D.L. n. 34/2020 ovvero gli edifici unifamiliari e le unità immobiliari in edifici plurifamiliari ma con accesso autonomo e indipendenza funzionale.

Secondo la lettura dei colleghi (che non condivido), la proroga prevista dal Decreto Alluvione prevedrebbe:

• per i primi soggetti la possibilità di utilizzare il 110% anziché il 90% fino al 31 dicembre 2023;
• per i secondi la possibilità di portare in detrazione le spese fino al 31 dicembre 2023 mantenendo il vincolo del 30% complessivo dei lavori al 30 settembre 2022.

Proroga anche per i condomini e gli edifici plurifamiliari?

In realtà, per comprendere al meglio questa proroga, che ricordiamo vale solo per gli interventi realizzati all'interno dei comuni colpiti dall'alluvione e riportati nell'allegato al Decreto Legge, è necessario riprendere la formulazione del citato comma 8-bis suddividendolo nelle sue componenti:

• primo periodo - Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2022, del 90 per cento per quelle sostenute nell'anno 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell'anno 2025.
• secondo periodo - Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 30 settembre 2023, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell'intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo.
• terzo periodo - Per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023 su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione spetta nella misura del 90 per cento anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento, determinato ai sensi del comma 8-bis.1, non superiore a 15.000 euro.
• quarto periodo - Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso edificio, e dalle cooperative di cui al comma 9, lettera d), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023.

La disposizione contenuta nel decreto alluvioni parla di "interventi effettuati su unità immobiliari" e non di interventi effettuati dai condomini oltre che di "detrazione del 110 per cento". Tre anni di applicazione dell'art. 119 del Decreto Rilancio ci hanno fatto ormai capire la differenza tra:

• condomini, edifici plurifamiliari ed unità immobiliari al loro interno;
• edifici unifamiliari e unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendente.

Dalla lettura del citato comma 11, dunque, sembrerebbe (ma il condizionale è d'obbligo quando si parla di superbonus) che il legislatore abbia solo voluto dare tempo fino al 31 dicembre 2023 (e non più 30 settembre 2023) alle unifamiliari e unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalità indipendente che, com'è noto, hanno avuto uno "sbarramento" al 30 settembre 2022 con il vincolo del completamento del 30% dell'intervento complessivo e non anche ai condomini e agli edifici con 2/4 u.i. e unico proprietario che (in assenza delle condizioni previste dalla Legge di Bilancio 2023) possono utilizzare il Superbonus al 90% per tutto il 2023.

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