Decreto Salva Casa: comincia alla Camera la conversione in legge. Ecco tutte le disposizioni

di Redazione tecnica - 06/06/2024

Saranno 60 giorni particolarmente caldi quelli che separano il Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, dalla sua legge di conversione che dovrà arrivare entro e non oltre il prossimo 28 luglio.

Decreto Salva Casa: la conversione in legge

Benché le disposizioni contenute nel Decreto Salva Casa siano già in vigore dallo scorso 30 maggio (con tutte le conseguenze del caso), non vi è alcun dubbio che il testo uscito da Palazzo Chigi sarà fortemente modificato, integrato e rimaneggiato nei due passaggi tra Camera e Senato.

Il testo è già stato presentato alla Camera e assegnato alla VIII Commissione Ambiente in sede Referente il 29 maggio 2024 con il dettaglio dei suoi contenuti e la consueta relazione tecnica di accompagnamento.

Come annunciato dal Governo “si tratta di disposizioni di carattere urgente e di natura puntuale volte a fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, sostenendo, al contempo, il conseguimento degli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo. Tali misure intendono, pertanto, offrire una soluzione alle numerose esigenze rappresentate dai soggetti partecipanti al processo edilizio in relazione ai temi predetti”.

Nel dettaglio, si tratta di misure specifiche finalizzate:

a rimuovere gli ostacoli – ricorrenti nella prassi – che determinano lo stallo delle compravendite a causa di irregolarità formali;
a tutelare anche l'affidamento dei proprietari che, avendo legittimamente acquistato immobili in assenza di irregolarità risultanti da atti pubblici, si trovano nell'impossibilità di alienarli in forza della normativa sopravvenuta;
a stimolare un andamento positivo dei valori sia di acquisto sia di locazione dei beni immobili residenziali.

Ragioni di straordinaria necessità e urgenza che hanno l’obiettivo di “sbloccare la situazione di totale stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore, che difficilmente consente di dimostrare lo stato legittimo di un immobile, inibendo, conseguentemente, la valorizzazione economica del bene e anche la possibilità di interventi di ristrutturazione edilizia e incremento dell'efficienza energetica”.

“Le disposizioni in esame - informa il Governo - trovano fondamento, per un verso, nell'interesse pubblico e privato alla riqualificazione e alla valorizzazione economica degli immobili e delle unità immobiliari interessate da lievi difformità e, per altro verso, nell'interesse dell'intero settore della casa e del mercato delle abitazioni, allo scopo di promuovere il pieno utilizzo degli immobili e delle unità immobiliari che non sono pienamente commerciabili a causa di rigidità amministrative non giustificate da reali esigenze di tutela dell'interesse pubblico”.

Come anticipato, le nuove disposizioni inserite dal Decreto Salva Casa al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) “mirano alla salvaguardia dell'interesse alla celere circolazione dei beni, consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia, mediante l'adozione di misure di semplificazione volte a favorire, inter alia, la regolarizzazione delle cosiddette «lievi difformità edilizie»”.

L’urgenza di cui parla il Governo è relativa ai “problemi amministrativi evidenziati da molte realtà locali e alle difficoltà segnalate dagli operatori del settore, che testimoniano una preoccupante alterazione delle ordinarie dinamiche dei prezzi degli alloggi anche in ragione della difficoltà di dimostrare lo stato legittimo dell'immobile per problemi legati alla frammentazione della normativa e ai ritardi amministrativi”.

La necessità è, dunque, quella di “rimuovere situazioni di incertezza giuridica in merito allo stato di legittimità degli immobili con riferimento alle cosiddette «lievi difformità» e di garantire il legittimo affidamento dei privati proprietari di immobili rispetto a difformità edilizie a vario titolo tollerate dall'ordinamento, che, tuttavia, non consentono di dimostrare lo stato legittimo dell'immobile”.

Le “lievi difformità” e gli abusi più gravi

Il Governo ha anche chiarito il perimetro delle lievi difformità oggetto dell'intervento normativo:

le difformità formali, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell'immobile;
le difformità edilizie interne (le tolleranze), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell'epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell'unità immobiliare;
le difformità che potevano essere sanate all'epoca di realizzazione dell'intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cosiddetta «doppia conformità» che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell'intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi ai parametri urbanistici.

Il Governo ha sottolineato l’importanza di differenziare le lievi difformità dagli abusi più gravi, consistenti in interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività straordinaria ovvero in assenza di tali titoli o con variazioni essenziali al progetto approvato.

Questi ultimi casi (sanabili ai sensi dell’art. 36 del TUE) sono stati esclusi dall'ambito di applicazione del presente intervento normativo che mantiene immutate le misure di prevenzione e di sanzione.

I principali contenuti del pacchetto Salva Casa

Le principali modifiche introdotte dal nuovo pacchetto di semplificazioni riguardano:

l’edilizia libera (art. 1, comma 1, lettera a));
lo stato legittimo degli immobili (art. 1, comma 1, lettera b));
il mutamento della destinazione d'uso in relazione a singole unità immobiliari (art. 1, comma 1, lettera c));
la sorte delle opere acquisite dal comune in quanto eseguite in assenza di permesso di costruire ovvero in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto a esso (art. 1, comma 1, lettera d));
le tolleranze costruttive (art. 1, comma 1, lettera f));
il superamento del requisito della cosiddetta «doppia conformità», limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 34 nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 37 del TUE (art. 1, comma 1, lettere g) e h));
la disposizione sulle entrate derivanti dall'applicazione dell'articolo 31, comma 5, ultimo periodo, e dell'articolo 36-bis, comma 5, primo periodo, del TUE, prevedendo che queste sono utilizzate, in misura pari ad un terzo, per la demolizione delle opere abusive presenti nel territorio comunale, fatta salva la ripetizione delle spese nei confronti del responsabile, e per la realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale (art. 1, comma 2);
le nuove disposizioni relative alle strutture amovibili realizzate durante l'emergenza sanitaria del COVID-19 (art. 2).

Nei seguenti paragrafi sono illustrati i contenuti delle predette semplificazioni.