La demolizione e ricostruzione con modifica spiegata semplice

di Gianluca Oreto - 16/04/2022

Uno degli argomenti che sta tenendo banco nell'universo dell'edilizia riguarda l'intervento di demolizione e ricostruzione che, con l'intento di essere incentivato mediante l'utilizzo delle detrazioni fiscali, il legislatore ha deciso di inserire all'interno del perimetro della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001.

Demoricostruzione e detrazioni fiscali

Il motivo non risiede nella semplificazione della procedura edilizia ma nella possibilità di consentire a chi demolisce e ricostruisce di accedere ai tanti bonus edilizi previsti per il recupero del patrimonio edilizio esistente.

Fatta esclusione per il sismabonus-acquisti, infatti, il requisito principale richiesto per accedere a queste detrazioni fiscali è la pre-esistenza dell'immobile e, nella maggioranza dei casi, il miglioramento di una delle caratteristiche legate ai consumi energetici o al rischio sismico. La pre-esistenza dell'immobile, diversamente da come si potrebbe immaginare, non è dimostrata dall'effettiva presenza di mattoni e cemento, ma dalla definizione dell'intervento. Cosicché se l'intervento rientra in una delle definizioni contenute all'art. 3, comma 1, lettere a), b), c) e d) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), allora è possibile accedere a qualche formula di incentivazione.

Nel caso, invece, si sconfini nella nuova costruzione, ovvero la lettera e), l'intervento non potrà essere incentivato ad esempio tramite ecobonus, sismabonus (ad esclusione del sismabonus-acquisti) o superbonus 110%.

La lettera d), art. 3, comma 1 del Testo Unico Edilizia

Ecco che la definizione di ristrutturazione edilizia assume connotati fondamentali per consentire l'accesso alle detrazioni edilizie anche all'intervento di demolizione e ricostruzione. L'attuale versione della lettera d), con specifico riferimento alla demoricostruzione, prevede:

una parte in cui si da il via libera alla demolizione e ricostruzione come ristrutturazione edilizia anche nel caso di modifiche all'immobile: "Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza";
una seconda parte in cui, inspiegabilmente, il testo unico edilizia sconfina in argomenti che competono al Codice dei beni culturali: "Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria".

Problematiche attuali

Ed è su questa ultima parte che sono nati i problemi:

quali sono i vincoli del Codice dei beni culturali da considerare?
per quale motivo se la soprintendenza autorizza una ricostruzione con modifica, questa non può configurarsi ristrutturazione?

Enti, Ministeri e TAR hanno fornito pareri diametralmente opposti riguardo alla parte della lettera d) che recita "Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42". Da alcuni interpretata solo con riferimento ai vincoli sull'immobile, da altri con riferimento a tutti i vincoli del Codice dei beni culturali (anche quelli d'area).

E', però, sfuggito il senso nel definire "nuova costruzione" una demolizione e ricostruzione con modifica solo perché si è in presenza di un vincolo (l'obiettivo non è quello di rigenerare il patrimonio edilizio?).

La soluzione nel decreto Bollette

La soluzione "potrebbe" arrivare inaspettatamente dalla legge di conversione del Decreto Legge 1 marzo 2022, n. 17 (Decreto Bollette), al cui interno sono state inserite due modifiche al d.P.R. n. 380/2001 relativamente:

all'art. 3, comma 1, lettera, d) che definisce l'intervento di ristrutturazione edilizia;
all’art. 10, comma 1, lettera c) sul permesso di costruire.

Con la prima modifica, l'ultimo periodo della lettera d), comma 1, art. 3 del TUE diventerà il seguente:

"Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 ad eccezione degli edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo decreto legislativo...".

Con la seconda modifica, la lettera c), comma 1, art. 10 del TUE diventerà la seguente:

1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
...
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, ricadenti nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Passi in avanti ma non sufficienti

Due passi in avanti che se da una parte tolgono "incertezza" dall'altra mantengono una "gabbia" sugli interventi di demoricostruzione in presenza di vincoli di cui all'art. 136 del Codice dei beni culturali.

Eppure la soluzione potrebbe essere molto semplice. Considerato che le modifiche ad un immobile passano sempre dalla Soprintendenza, basterebbe eliminare completamente la parte che fa riferimento ai vincoli nell'art. 3, comma 1, lettera d) con la consapevolezza che un intervento di demolizione e ricostruzione va considerato ristrutturazione edilizia a prescindere da eventuali modifiche e vincoli. Perché se il legislatore ci riflettesse qualche secondo in più, il problema non è fare o non fare l'intervento (decisione che resta sempre in caso alla Soprintendenza) ma solo qualificarlo come ristrutturazione o nuova costruzione e quindi incentivarlo o meno grazie agli strumenti fiscali a disposizione.