Demolizione e ricostruzione: quando sono dovuti gli oneri di urbanizzazione?

Ristrutturare un edificio rurale, o meglio demolirlo e ricostruirlo può costare caro, quando il Comune riconosce un aumento del carico urbanistico. Ne rappresenta un esempio emblematico il caso affrontato dal Tar Piemonte con la sentenza n. 412/2022, a seguito del ricorso presentato per l’annullamento del rilascio di un permesso di costruire oneroso, ai sensi dell’art. 16 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che aveva quantificato in circa 34mila euro gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione per un intervento di ricostruzione.

Oneri urbanizzazione e aumento del carico urbanistico: la sentenza del TAR

Questi i fatti: i proprietari di un edificio rurale collabente, avevano effettuato degli interventi di consolidamento delle mura perimetrali e della copertura, chiedendo poi un permesso di costruire in sanatoria, insieme al rilascio di un permesso a costruire per ulteriori opere di ristrutturazione dell’edificio, con cambio a destinazione residenziale.

L’amministrazione aveva rilasciato quindi un unico permesso di costruire oneroso, determinando con apposito provvedimento un contributo di costruzione per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione.

Secondo i ricorrenti, gli oneri di urbanizzazione non sarebbero stati dovuti perché non vi sarebbe stato aumento di carico urbanistico: il mutamento di destinazione da rurale a residenziale non era rilevante sul piano giuridico, essendo l’immobile stato costruito prima del’entrata in vigore della L. n. 10/1977; inoltre gli interventi oggetto di permesso non avrebbero determinato alcuna variazione o alterazione della superficie, sagoma, volumetria e destinazione d’uso dell’immobile oggetto di intervento senza comportare alcun aumento di carico urbanistico.

Di diverso avviso il giudice amministrativo perché:

• l’immobile in questione non era collocato in area urbana, ma era isolato e distante dai servizi, in un’area da urbanizzare completamente, tanto che il Comune, nel determinare gli oneri di urbanizzazione ha considerato il fatto che si sia assunto l’incombenza di realizzare a sua cura e spese le opere di urbanizzazione primaria. In sostanza, in una situazione in cui l’urbanizzazione è assente, la realizzazione di un intervento teso alla trasformazione di un immobile in civile abitazione implica di per sé aumento di carico urbanistico.

gli interventi oggetto di permesso di costruire si presentavano come ristrutturazione complessiva (con demolizione e ricostruzione) dell’immobile finalizzata a renderlo idoneo all’uso residenziale, tanto che era previsto anche il cambio di destinazione.

Condizioni 

Come ha spiegato il TAR, anche il mutamento di destinazione d’uso (da rurale a residenziale), sia la tipologia di intervento sono utilizzati, nella prassi ed in giurisprudenza, come indici presuntivi di aumento del carico antropico in contesti in cui può risultare dubbio l’aumento di domanda di servizi e quindi l’incremento di fabbisogno urbanistico.

Aumento carico urbanistico: quando si rileva e quando no

In particolare, il TAR ha specificato che:

• gli oneri di urbanizzazione sono dovuti se e in quanto l’intervento edilizio comporti un incremento della domanda di servizi nella zona coinvolta dalla costruzione: le opere di urbanizzazione, distinte in primarie e secondarie, si caratterizzano per essere necessarie, rispettivamente, all’utilizzo degli edifici e alla vita di relazione degli abitanti di un territorio;
• se rispetto ad una zona circoscritta sono già state sostenute le spese necessarie a fornire i suddetti servizi ai cittadini ivi residenti, un intervento edilizio che non implichi un maggior carico urbanistico nella medesima zona, non può determinare la necessità di una nuova spesa per fornire i medesimi servizi già predisposti: diversamente ragionando, si giungerebbe ad affermare la duplicazione di costi a fronte dell’unicità dei servizi;
• se l’intervento edilizio assentito impone un incremento del carico urbanistico nella zona interessata, gli oneri di urbanizzazione dovrebbero essere versati in vista della predisposizione degli strumenti idonei a far fronte ad un incremento di dette esigenze urbanistiche.

In sostanza, gli oneri di urbanizzazione si caratterizzano per avere natura compensativa rispetto alle spese di cui l’amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un nuovo o rinnovato edificio, purché vi sia una nuova destinazione, dato che non può essere chiesto due volte il pagamento per gli stessi interventi di sistemazione e adeguamento del contesto urbanistico.

Sul punto, il Collegio ha condiviso il costante orientamento giurisprudenziale secondo cui “in caso di ristrutturazione edilizia, il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto solo nel caso in cui l’intervento abbia determinato un aumento del carico urbanistico”.

Ristrutturazione edilizia e costi di costruzione

Con il secondo motivo di ricorso, il ricorrente ha contestato la debenza del costo di costruzione, perché l’intervento sarebbe stato  qualificabile come ristrutturazione di edificio unifamiliare mediante parziale demolizione e ricostruzione, senza variazione di sagoma, superficie e volumetria. Questo avrebbe incluso l’intervento tra quelli esentati dal contributo dall’art. 17, comma 3, lett. b) del D.P.R. n. 380/2001.

Come ha spiegato il TAR, tutte le ipotesi di riduzione ed esenzione dall'obbligo contributivo contenute nell'art. 17 d.P.R. n. 380/2001 sono volte al perseguimento di interessi generali, di natura solidaristica o di incentivo ad attività o interventi che abbiano un positivo impatto sull'ambiente.

In particolare, il contributo di costruzione non è dovuto per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari. Sul punto, va richiamata la pronuncia della Corte Costituzionale n. 296/1991, per cui, "ai fini del riconoscimento dell’esonero, il concetto di ristrutturazione mal si presta a comprendere la fattispecie della demolizione accompagnata dalla ricostruzione dell'edificio sullo stesso suolo” ritenendo pienamente giustificata la previsione dell'esonero limitatamente alle ipotesi di ristrutturazioni ed ampliamenti e non anche alle ipotesi di integrale ricostruzione”.

Non solo: “ai fini dell'esonero dall'obbligo contributivo di cui all'art. 17, co. 3 lett. b), del d.P.R. n. 380/2001 (T.U. Edilizia)  la destinazione ad esclusiva residenza abitativa di un solo nucleo familiare deve preesistere rispetto all'intervento di ristrutturazione, e deve permanere anche dopo tale intervento: il manufatto oggetto dell'intervento deve essere, inoltre, ante opera, unifamiliare”. In questo caso, l’immobile non serviva le esigenze di un unico nucleo familiare, e inoltre era sopravvenuto un cambio di destinazione d’uso da rurale a residenziale.

Il ricorso è stato quindi ritenuto infondato, confermando l’aumento di carico urbanistico nel caso di demolizione e ricostruzione, con cambio destinazione d’uso dell’immobile da rurale a residenziale.

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