Demolizione e ricostruzione: ristrutturazione edilizia o nuova costruzione?

Un intervento di demolizione e ricostruzione può rientrare alternativamente tra le definizioni di “ristrutturazione edilizia” e “nuova costruzione” di cui all’art. 3, comma 1, lettere d) ed e), del Testo Unico dell'Edilizia (il d.P.R. n. 380/2001).

Demolizione e ricostruzione: interviene il Consiglio di Stato

Le condizioni per stabilirlo sono sancite proprio alla citata lettera d) che nel corso degli ultimi anni ha subito parecchie modifiche che, spesso, sono servite solo a complicare. Lo dimostrano i copiosi interventi della giustizia amministrativa cui si aggiunge la sentenza del Consiglio di Stato 23 dicembre 2024, n. 10307

Preliminarmente, si ricorda che l’art. 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico Edilizia (TUE), fornisce una precisa definizione di “ristrutturazione edilizia” dalla quale è possibile estrapolare i seguenti ultimi 4 periodi:

1. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico;
2. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
3. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
4. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 14444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

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