Detrazioni fiscali, opzioni alternative e condomini: il Fondo Speciale per i lavori

di Gianluca Oreto - 16/06/2021

Una norma non è mai fine a se stessa. Non è un modo di dire. Quando si scrive un provvedimento normativo lo si dovrebbe fare in modo semplice, chiaro, con periodi brevi e valutando correttamente gli effetti sistemici che una disposizione potrebbe generare a cascata su altre norme. Ed è quello che non è stato fatto nella redazione degli articoli 119 e 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che ha messo in piedi con molta fatica le ormai note a tutti detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

Le opzioni alternative alla fruizione diretta del credito

Concentrando la nostra attenzione sull'art. 121 (ma sul 119 ci sarebbe tanto di cui discutere), è stata istituzionalizzata per il superbonus e per le principali detrazioni fiscali in edilizia la possibilità per di optare per delle opzioni alternative all'agevolazione diretta in dichiarazione dei redditi. In particolare, almeno per gli anni 2020 e 2021 (per il 2022, solo per il superbonus, si attende la conferma della proroga da parte del Consiglio Europeo), i contribuenti possono scegliere di optare:

per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (c.d. sconto in fattura), fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare (c.d. cessione del credito), con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

In buona sostanza, i soggetti beneficiari del bonus, nel caso in cui tutto proceda correttamente, possono riqualificare energeticamente e strutturalmente il proprio immobile senza capitale proprio.

Tra le altre cose, le opzioni possono essere esercitate in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori. Gli stati di avanzamento dei lavori non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30% del medesimo intervento.

Vale anche per i condomini?

Una possibilità straordinaria che unità all'importanza della detrazione ha svegliato il mondo delle costruzioni da un torpore ultradecennale. Ma, la possibilità di avviare un cantiere vale davvero per tutti i soggetti beneficiari? la possibilità di mettersi d'accordo con imprese, professionisti o general contractor, esonera tutti i soggetti dalla costituzione di un budget per i lavori? Premettiamo che tutti gli interventi accedono al superbonus, nella migliore delle ipotesi, sono considerati manutenzione straordinaria (art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio).

Per i condomini l'art. 119, comma 9-bis prevede unicamente che "Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole". Viene, quindi, prevista un regime speciale per il numero di "voti" necessari per l'approvazione degli interventi. Ma non sono previste altre deroghe agli altri principi stabiliti per il Condominio dal Codice Civle.

Leggendo tutte le norme che investe il superbonus 110% la risposta è negativa. Per i condomini vale infatti quanto previsto dall'1135, comma 4 del Codice Civile che, riferendosi proprio agli edifici in condominio, recita "alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

Il Fondo speciale di inizio lavori

Poiché il superbonus 110%, come ogni detrazione fiscale, è sottoposto ad un visto di conformità per lo sconto in fattura e la cessione del credito che può confermare la possibilità di optare per le opzioni alternative oppure no, è chiaro che l'art. 1135, comma 4 impone comunque al condominio la costituzione di un fondo speciale.

Fondo speciale che nella migliore delle ipotesi dovrà avere una disponibilità pari all'importo massimo della suddivisione in SAL (ad esempio 35%+35%+30%).

È chiaro che il problema non si pone nel caso tutti i condomini siano d'accordo con la realizzazione degli interventi. Ma nel caso anche solo un condomino non lo sia, potrà impugnare la delibera assembleare di approvazione degli interventi, attaccandosi proprio sull'assenza del fondo stesso.

La conversione in legge del Decreto Semplificazioni-bis

La conversione in legge del Decreto Legge n. 77/2021 potrebbe essere un buon momento per risolvere questa problematica prevedendo una deroga agli obblighi di costituzione del fondo speciale di inizio lavori per gli interventi di superbonus realizzate da condomini che hanno sotttoscritto con i fornitori un contratto che prevede lo sconto in fattura. Anche se, in caso di mancato visto di conformità, il condominio si ritroverebbe a dover pagare un importo per il quale non ha previsto alcun accantonamento.