Le detrazioni fiscali per una società che demolisce e ricostruisce un edificio in zona 4

di Cristian Angeli - 22/09/2023

Sono titolare di una società immobiliare che possiede un edificio in zona sismica 4. È stata prevista la demolizione e ricostruzione con ampliamento, con un titolo del 2022, classificato nell’ambito della ristrutturazione edilizia. L’edificio preesistente è dotato di un vecchio impianto di riscaldamento, mentre il nuovo ospiterà una decina di alloggi che intendo mettere in vendita.

Vorrei sapere a quali bonus fiscali la mia società può accedere (e in che modo), nonché una conferma in merito all’applicabilità della detrazione per acquisto di unità immobiliari facenti parte di immobile interamente ristrutturato o restaurato.

La risposta dell’esperto

Quando gli interventi edilizi vengono eseguiti in zone a basso rischio sismico (zone 4, come l’intera Sardegna, parte del Piemonte, della Liguria, della Lombardia, del Trentino, della Toscana, del Veneto e della Puglia) molti bonus fiscali sono preclusi. Pertanto è molto importante, prima di effettuare un investimento astrattamente meritevole di agevolazioni, verificare la sua collocazione nella mappa delle zone sismiche consultabile sul sito della Protezione Civile.

Se poi l’intervento è eseguito da un soggetto diverso da una persona fisica, come una società, il cerchio si restringe ancora di più e restano in ballo “solo” le detrazioni appartenenti alla categoria Ecobonus.

Per quanto riguarda i bonus a favore degli acquirenti, la società potrà valutare il bonus per l’acquisto di unità ristrutturate o restaurate, di cui all’art. 16-bis, co. 3 del Tuir (DPR 917/1986).

Il tutto a condizione che l’intervento edilizio sia classificato, ai sensi dell’art. 3, lett. d del DPR 380/2001, come “ristrutturazione edilizia”. Qualora si trattasse di “nuova costruzione” (art. 3, lett. e del DPR 380/2001), risulterebbero preclusi sia l’uno che l’altro e quindi il lettore non potrebbe beneficiare di nessuna detrazione fiscale.

Le agevolazioni escluse

Nel caso presentato, sono escluse le detrazioni fiscali appartenenti alla categoria del Sismabonus. Ciò in linea con quanto prevede il D.L. n. 63/2013, art. 16, ove è esplicitamente stabilito che gli interventi agevolabili devono essere effettuati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3.

Purtroppo, è un grosso limite, perché significa dover rinunciare, ad esempio, al Sismabonus-acquisti, la detrazione più conveniente nel caso di demolizione e ricostruzione di interi edifici, prevista al co. 1-septies del citato art. 16.

Trattandosi di un intervento di demolizione e ricostruzione, non è possibile fruire della detrazione del 75% per abbattimento di barriere architettoniche (DL 34/2020, art. 119-ter).

Inoltre, non è possibile applicare il Superbonus (DL 34/2020, art. 119) e il bonus casa 50% (Tuir, art. 16-bis) per mancanza dei requisiti soggettivi.

Infine, poiché, come detto, l’intervento è classificato come “ristrutturazione”, gli acquirenti dei garage non potranno fruire dalla detrazione per l’acquisto del box auto pertinenziale (Tuir, art. 16-bis, co. 1, lett. d), la quale spetta solo per interventi di “nuova costruzione”.

Ecobonus ordinario

Poiché viene detto che gli immobili di partenza sono riscaldati, sulle spese sostenute entro il 31 dicembre 2024 la società potrà usufruire dell’Ecobonus per interventi di risparmio energetico (L 296/2006, art. 1, co. da 344 a 349 e DL 63/2013, art. 14), per la parte che non eccede il volume riscaldato ante-operam.

La società avrà tuttavia l'onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione rilasciata dal direttore dei lavori, che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, utilizzando criteri oggettivi.

In altri termini, per poter fruire dell’Ecobonus occorre che le spese di risparmio energetico inerenti il volume non ampliato siano computate analiticamente e separatamente dal resto degli interventi.

Si segnala, tra l’altro, che l’interpello dell’Agenzia delle Entrate 814/2021 dichiara legittimo il cumulo tra le detrazioni relative agli interventi di efficientamento energetico sulle singole unità abitative e quelle sulle parti comuni dell'edificio.

Per quali lavori si può applicare l’Ecobonus

Fermo restando quanto sopra, si riporta la tipologia di interventi ammessi all’Ecobonus e le corrispondenti percentuali di detrazione in vigore per i vari interventi agevolabili:

*codice ADE*	*intervento*	*% ordinaria*
3	Intervento di riqualificazione energetica su edificio esistente (non cumulabile con altre detrazioni ecobonus)	65%
4	Intervento su involucro di edificio esistente (in caso di ecobonus ordinario, plafond condiviso con infissi)	65%
5	Intervento di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi (in caso di ecobonus ordinario, plafond condiviso con involucro)	50%
6	Intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione >= classe A	50%
7	Intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione >= classe A+ sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore; intervento di sostituzione di scaldacqua	65%
8	Intervento di installazione di pannelli solari/collettori solari	65%
9	Acquisto e posa in opera di schermature solari	50%
10	Acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale a biomasse combustibili	50%
11	Acquisto e posa in opera di sistemi di microcogenerazione in sostituzione di impianti esistenti	65%
12	Acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto (Sistemi building automation)	65%
22	Intervento di efficienza energetica di isolamento che interessa l’involucro dell’edificio con un incidenza superiore al 25% della superficie	70%
23	Intervento di efficienza energetica finalizzato a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che consegua almeno la qualità media di cui al decreto del MISE 26 giugno 2015	75%

Come usufruire dell’Ecobonus

La detrazione Ecobonus potrà essere fruita nei modi seguenti:

trasferita “per trasparenza” dalla Società ai propri soci, i quali potranno beneficiarne mediante detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, in 10 rate annuali di pari importo, a scomputo dell’IRPEF o IRES da essi dovuta. Ciò richiede che l’imposta dovuta da ciascun socio sia “capiente” rispetto all’importo della detrazione (NB: ogni anno, l’eventuale eccedenza di detrazione viene persa); oppure
“direttamente” dalla Società, mediante opzione per lo sconto in fattura, di importo pari alla detrazione fiscale, ove i fornitori acconsentano; oppure
“direttamente” dalla Società, mediante opzione per la cessione del credito fiscale pari all’importo della detrazione ad altri soggetti, compresi banche ed intermediari finanziari.

È giusto precisare che per le imprese l’Ecobonus matura in base al criterio di competenza (a livello fiscale declinato nell'art. 109 del Tuir), vale a dire in base all’effettiva esecuzione dei lavori, come documentati sulla base dei SAL accettati in via definitiva dal committente.

In altri termini, le eventuali detrazioni Ecobonus saranno determinate con riferimento ai costi imputati per competenza (e non con principio “di cassa”), negli esercizi 2023 e 2024 (vale a dire entro il termine del periodo di vigenza delle agevolazioni fiscali, salvo future proroghe), anche limitatamente a SAL eseguiti.

In proposito, si richiamano le indicazioni fornite dalla Circolare 24/E/2020 circa il criterio di competenza, secondo cui le società commerciali determinano le detrazioni edilizie spettanti sulla base “delle spese da imputare al periodo di imposta […] indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono e indipendentemente dalla data dei pagamenti”.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it