Distanze tra fabbricati: obbligatorie anche per le pertinenze

La sanatoria edilizia può essere concessa a fronte di opere realizzate senza titoli o in totale difformità dagli stessi, qualora queste dovessero risultare conformi alle prescrizioni della disciplina urbanistico-edilizia vigenti sia al momento della costruzione dell’illecito, sia al momento della presentazione dell’istanza.

Non può quindi essere concesso l’accertamento di “doppia conformità” per abusi che hanno determinato incrementi di volumetria in area sottoposta a vincoli paesaggistici, e che sono stati realizzati senza rispettare le distanze minime tra fabbricati, obbligatorie per qualsiasi tipo di manufatto, inclusi i locali tecnici e accessori.

Distanze tra fabbricati: valgono per ogni punto dell’edificio

Lo ribadisce il TAR Sicilia con la sentenza del 29 novembre 2024,  n. 3303, con cui ha rigettato il ricorso contro il diniego dell’istanza di sanatoria relativa ad opere risultate difformi dalla disciplina urbanistica ed edilizia, realizzate in area di notevole interesse pubblico e sottoposta quindi a vincolo paesaggistico, ai sensi del d.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

Il TAR ha innanzitutto specificato che, in materia di distanze tra fabbricati, non si fa alcuna distinzione tra unità abitative o residenziali e i locali pertinenziali, in quanto sia nelle NTA del PRG comunale sia nel Regolamento edilizio comunale, viene stabilito espressamente che:

“Le distanze si misurano in orizzontale e devono essere rispettate per ogni punto dell’edificio, locali accessori e volumi tecnici e sono misurate normalmente ai fronti degli edifici”.

Le prescrizioni comunali dispongono in particolare che dev’essere rispettata una distanza minima dai confini pari a 7,5 metri; distanza che, dunque, deve risultare soddisfatta in relazione ad ogni punto del fabbricato, inclusi i volumi tecnici e i locali accessori.

Nuove opere difformi dalla disciplina urbanistica: sanatoria inammissibile

Chiarito quanto sopra, le opere conseguite nel caso in esame non risultano aver rispettato i limiti di distanza imposti per i fabbricati e, in ogni caso, non possono comunque essere considerate come locali accessori o pertinenze dell’immobile principale.

In particolare, sono state realizzate senza titoli le seguenti opere:

• un “gazebo” con struttura di 21 mq costituita da pilastri in cemento armato, con tetto di copertura a padiglione in latero cemento e ricoperto di tegole;
• un forno a legna per uso domestico realizzato in muratura ed un locale tecnico, collegati mediante tettoia;
• un piccolo vano delle dimensioni interne per il quale non viene indicata alcuna destinazione d’uso, realizzato in aderenza all’immobile.

In quanto all’opera individuata come “gazebo”, si fa presente che l’attività di edilizia libera - disciplinata dall’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) - nella versione ratione temporis vigente - consente l'installazione di “pergolati, pergotende ovvero gazebi costituiti da elementi assemblati tra loro di facile rimozione a servizio di immobili regolarmente assentiti o regolarizzati sulla base di titolo abilitativo in sanatoria”.

In questo caso, la struttura risulta, per dimensioni e caratteristiche, del tutto priva dei requisiti di accessorietà, temporaneità e amovibilità riconducibili ai manufatti pertinenziali, ed è quindi da considerare a tutti gli effetti come una nuova costruzione.

Lo stesso ragionamento viene fatto anche per il forno collegato al locale tecnico e per il piccolo vano realizzato in aderenza all’immobile principale, che, per giunta, ha determinato un incremento di volume non ammesso nella zona nella quale ricade il fabbricato.

Le opere non possono quindi essere oggetto di sanatoria, in quanto - a prescindere dalla qualificazione dei delle stesse (che comunque non sono pertinenziali) - non risultano essere stati rispettati i limiti di distanza imposti dalle prescrizioni degli strumenti urbanistici, peraltro in area sottoposta a vincoli di tutela paesaggistica. Il ricorso non può che essere respinto.

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