Edifici indipendenti in una proprietà esclusiva: il condominio esiste (e si paga)

Per condominio non si deve considerare solo quello che si estende in verticale, all'interno di un palazzo: il condominio può essere anche “orizzontale” ed essere costituito da case indipendenti, quando sono presenti strutture portanti e impianti essenziali, elencati all’art. 1117 del c.c.

Condomini orizzontali: condizioni per la sussistenza in caso di edifici indipendenti

Sulla base di questi principi, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21077/2022, ha respinto il ricorso dei presentato dai proprietari di una casa a schiera, situata in una proprietà esclusiva, contro il decreto ingiuntivo per il pagamento di quote relative a lavori su beni condominiali. Secondo i ricorrenti, il condominio non era sussistente né erano presenti beni comuni posti a servizio delle singole proprietà esclusive.

Di diverso avviso gli ermellini: la Corte ha più volte precisato che “in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio (elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c.) alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso”, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (ad es. le cosiddette case a schiera), se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c..

Anche in assenza dello stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, perché, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione "ab origine" di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali.

In questo caso, la sussistenza del condominio non era quindi esclusa dal fatto che le singole unità servite dagli impianti comuni non costituissero a loro volta edifici in condominio (caratterizzati quindi da una pluralità di proprietà esclusive in collocazione verticale), ma fossero immobili appartenenti ad un unico proprietario. Per altro, il condominio era venuto in essere al momento in cui l'originario proprietario dell'intero complesso aveva alienato il primo immobile, dovendo a tale data sussistere opere o impianti posti a servizio delle singole unità esclusive, purché la condominialità non fosse esclusa da un titolo contrario.

Inoltre l'esistenza di impianti comuni - quali le condotte fognarie - e la destinazione funzionale della strada ad accesso alle singole costruzioni in proprietà esclusiva, giustificava l'operatività della presunzione di condominialità e quindi l'esistenza di un condominio orizzontale.

Onere dei condomini ad assolvere quanto stabilito dalla delibera condominiale

Nel caso in esame, l'assemblea condominiale aveva approvato migliorie ai beni comuni e la realizzazione di impianti ulteriori a servizio delle singole unità indipendenti (impianto di gas, luce e telefono, illuminazione della strada, impianto citofonico e di apertura automatica del cancello), e quindi vere e proprie innovazioni, ponendo l'onere a carico di tutti i condomini.

Come ricorda la Corte di Cassazione, ai sensi dell’art. 1120 c.c., nel testo anteriore alle modifiche introdotte dall'art. 5 della legge n. 220/2012, l'assemblea ha il potere di deliberare tutte le innovazioni finalizzate al miglior uso e godimento delle parti esclusive, osservando le maggioranze prescritte dalla disposizione, fatto salvo il divieto di innovazioni che pregiudichino la stabilità o la sicurezza dei fabbricati, che ledano il decoro architettonico o i diritti individuali.

Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni vincolano i dissenzienti in applicazione del metodo maggioritario (art. 1137, comma primo, c.c.). Solo nel caso in cui le innovazioni siano voluttuarie o particolarmente onerose e riguardino beni o servizi suscettibili di utilizzazione separata, il condomino ha diritto ad ottenere l'esonero dalla spesa, se non intenda trarne vantaggio.

È però necessario che il dissenso sia manifestato in assemblea o mediante la successiva impugnazione della delibera.

Dato che i ricorrenti non hanno manifestato tale dissenso e hanno solo presupposto la nullità della delibera sulla base dell’inesistenza del condominio, il ricorso è stato respinto, confermando l’ingiunzione al pagamento delle quote dovute per i lavori sulle parti comuni.

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