Gli effetti del Decreto Superbonus sul sismabonus acquisti

di Luciano Ficarelli - 21/05/2024

Superato lo scoglio in Commissione Finanze del Senato per le modifiche volute dal Governo, il Decreto Superbonus - D.L. 39 del 29 marzo 2024 - è giunto alla fine del suo travagliato iter (resta solo l’approvazione alla Camera) e porta con sé molte novità che stanno riempiendo le cronache giornaliere.

Decreto Superbonus: è ingorgo normativo

Poiché le nuove norme si sommano a quelle che hanno modificato costantemente per più di tre anni il superbonus e le altre agevolazioni edilizie, l’ingorgo normativo è tale che si corre il pericolo di considerare le novità (quasi tutte negative per il contribuente) valide per ogni occasione. In realtà, ogni bonus edilizio e quelli ad esso collegato ha le sue regole, anche se tra loro condividono alcune norme di portata generale.

Il presente contributo si limita a chiarire sinteticamente l’utilizzo del “sismabonus acquisti” alla luce del nuovo decreto legge sopra citato e tralascia volutamente la descrizione di tutti i requisiti che occorre ottenere dal punto di vista tecnico, per i quali si rimanda ad altri contributi presenti su questo portale.

Il Sismabonus-acquisti

Si ricorda che il “sismabonus acquisti”, di cui all’art. 16, co. 1-septies, del DL 63/2013, è quell’agevolazione che permette di portare in detrazione il 75% (riduzione di una classe sismica) o l’85% (riduzione di almeno due classi sismiche) della spesa sostenuta per l'acquisto di immobili situati nelle zone sismiche 1, 2 o 3 su cui sono stati effettuati interventi edilizi mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) o e) del D.P.R. 917/86 (risposta ad interpello del 23 novembre 2020 n. 557) fino ad un massimo di spesa di 96.000 euro. Alle condizioni che si diranno in seguito, è possibile che l’acquirente dell’immobile e l’impresa costruttrice decidano di utilizzare il bonus come sconto sulla fattura, con il risultato che il prezzo si riduce di 72.000 euro (nel caso del 75%) o di 81.600 (nel caso dell’85%).

Il Decreto Superbonus, al comma 4 dell’art. 4-bis, prevede che le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2024 devono essere detratte in dichiarazione in dieci rate annuali di pari importo e non più in cinque rate annuali. La novità va incontro a coloro che hanno intenzione di pagare il prezzo pieno dell’immobile e utilizzare in dichiarazione dei redditi la quota della detrazione. La riduzione di questa quota alla metà e il periodo di detrazione raddoppiato, consente ad una platea più vasta la possibilità di ridurre il carico fiscale e recuperare parte di quanto pagato nell’atto di compravendita.

Con sorpresa, lo stesso Decreto, al successivo comma 5 dell’art. 4-bis, lascia immutate le regole precedentemente previste per la rateazione dei crediti d’imposta derivanti dall’esercizio delle opzioni di cessione e di sconto in fattura. Pertanto, per quanto riguarda i crediti relativi alle spese sostenute per l’efficientamento energetico e l’adeguamento sismico nell’ambito del superbonus, resta la rateazione in quattro anni, mentre per i crediti relativi alle spese sostenute per l’abbattimento delle barriere architettoniche, per la riduzione del rischio sismico (“sismabonus ordinario”) e per l’acquisto di immobili ristrutturati (“sismabonus acquisti”), resta la rateazione in cinque anni.

Condizioni e modalità di utilizzo

Alla luce di queste novità, identifichiamo le condizioni che consentono ad oggi di fruire del “sismabonus acquisti” e le modalità di utilizzo.

Possono fruire del “sismabonus acquisti”, con fruizione alternativa della detrazione in dichiarazione in dieci anni o delle opzioni (cessione del credito o sconto in fattura), gli acquirenti degli immobili se:

alla data del 16 febbraio 2023 sia stata presentata la richiesta per ottenere il titolo edilizio;
venga stipulato l’atto di compravendita entro il 31 dicembre 2024.

Si ricorda che le due opzioni della cessione del credito e dello sconto in fattura sono ancora ammesse in virtù dell’esclusione del “sismabonus acquisti” dall’ulteriore vincolo previsto dal comma 5 dell’art. 1 del D.L. 39/2024 che prevede il pagamento di almeno una fattura alla data del 30 marzo 2024.

Possono fruire del “sismabonus acquisti”, con fruizione della sola detrazione in dichiarazione in cinque anni, gli acquirenti degli immobili se:

la richiesta per ottenere il titolo edilizio è stata presentata successivamente al 16 febbraio 2023;
l’atto è stato stipulato entro il 31 dicembre 2023.

Possono fruire del “sismabonus acquisti”, con fruizione della sola detrazione in dichiarazione in dieci anni, gli acquirenti degli immobili se:

la richiesta per ottenere il titolo edilizio è stata presentata successivamente al 16 febbraio 2023;
venga stipulato l’atto di compravendita tra il 1° gennaio 2024 ed il 31 dicembre 2024.

Esempi pratici

1 – Il Sig. Bianchi ha sottoscritto un preliminare per l’acquisto di un appartamento che fa parte di un condominio realizzato a seguito della demolizione di un fabbricato. Il Permesso di Costruire è stato richiesto dall’impresa costruttrice il 20 gennaio 2022. L’atto è previsto per il mese di novembre 2024. In questo caso, il Sig. Bianchi può acquistare l’appartamento con lo sconto in fattura.

2 – Il Sig. Rossi il giorno 3 maggio 2024 ha acquistato un locale commerciale realizzato con una demo-ricostruzione da parte di un’impresa. Il permesso di costruire è stato richiesto il 2 marzo 2023. In questo caso, il Sig. Rossi potrà utilizzare l’agevolazione solo tramite la detrazione decennale in dichiarazione. Suo fratello ha acquistato il locale adiacente il 20 dicembre 2023. Il “sismabonus acquisti” potrà essere fruito solo in dichiarazione dei redditi ma in cinque anni e non in dieci, a causa dell’acquisto fatto nel corso del 2023.

3 – Il Sig. Verdi ha acquistato nel 2023 un appartamento con lo sconto in fattura. Il costruttore ha nel suo cassetto fiscale 81.600 euro a seguito della cessione fatta entro il 4 aprile 2024. Egli dovrà utilizzare il credito in 5 anni e non in 10 anni perché il Decreto Superbonus non ha modificato le regole per le rateazioni dei crediti da parte dei cessionari.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
www.professionistiintegrati.net
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità