Finestra condominiale trasformata in porta: no alla servitù di passaggio

La trasformazione di una finestra condominiale in un varco di accesso senza alcuna autorizzazione da parte dei condòmini è illegittima, tanto più se essa determina la realizzazione di un passaggio all'interno di un'altra proprietà.

Trasformazione di una finestra in porta: la servitù di passaggio è illegittima

Sono questi i presupposti su cui la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 22541/2022, ha confermato l'illegittimità dell'intervento effettuato da una società, proprietaria di un appartamento che condivideva condivideva l’area di ingresso con un edificio limitrofo.

I vicini avevano presentato ricorso al Tribunale Civile contro la realizzazione dell'intervento; secono la società invece i proprietari dell'immobile erano a conoscenza, del fatto che l’ingresso fosse comune con gli appartamenti situati nella parte residua del palazzo, che l’atto di acquisto prevedeva il diritto di accesso all’ascensore dall’area di ingresso comune e che, con i lavori di trasformazione, non vi era stato alcun asservimento né aggravamento del passaggio, dato che l’area di ingresso portava già, con una scala, all’appartamento dalla stessa acquistato.

Il Tribunale Civile ha ordinato la rimozione delle opere realizzate con l’apertura del varco e l'immediato ripristino della proprietà comune. Stessa sorte in Appello: la Corte ha ritenuto in particolare che la trasformazione della finestra, la cui funzione era quella di dare luce, in un’apertura tale da consentire il passaggio pedonale nell’ingresso comune non solo permetteva di raggiungere l’ascensore, cosa che prima era possibile solo da un altro ingresso, ma di fatto aveva creato un collegamento dell’immobile di proprietà dei ricorrenti originari con gli uffici al piano terra e con una pertinenza retrostante, realizzando così un accesso/collegamento con un altro condominio, e conseguentemente una servitù di passaggio illegittima, in violazione dell’art. 1102 c.c.

L'ordinanza della Cassazione

Da qui il ricorso in Cassazione, basato su due motivi:

• violazione degli artt. 1102 e 1122 c.c., in quanto il giudice d’appello avrebbe erroneamente ritenuto che l’apertura sull’ascensore condominiale realizzasse un collegamento diretto dell’androne con una pertinenza del Palazzo e che tale servitù fosse illegittima in dispregio del divieto di aprire comunicazioni tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare ricompresa in un diverso edificio condominiale, omettendo, però, di rilevare che anche il menzionato androne era sito nel palazzo stesso;
• il concetto di “pertinenza” è stato male interpretato, in quanto lo scoperto retrostante nel fabbricato non poteva essere considerato un diverso edificio condominiale.

Come spiegano gli ermellini, dalla ricostruzione dei fatti è emerso appunto che la trasformazione della finestra ad arco, munita di inferriata, la cui funzione era quella di dare luce all’atrio, aveva permesso la creazione di in un’apertura tale da permettere il passaggio pedonale, consentendo non solo di raggiungere l’ascensore, ma anche di realizzare un percorso da cui era possibile raggiungere il cortile del palazzo e da qui gli ingressi dell'immobile confinante.

Secondo la Cassazione, la Corte di appello ha quindi correttamente ritenuto che è venuta a configurarsi una violazione dell’art. 1102 c.c., con la creazione di un collegamento diretto tra i due immobili delle due proprietà, con asservimento abusivo eseguito in dipendenza dell’apertura della porta da parte della ricorrente sull’androne.

Utilizzo dei muri perimetrali da parte dei condòmini

L'art. 1102 c.c. consente l’uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità, ma solo in relazione all’unità immobiliare inclusa nell’edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso. Di conseguenza, l’apertura di una porta nel muro perimetrale da parte del condòmino, idonea a realizzare una comunicazione con altro stabile contiguo nel quale ha una sua proprietà, sottopone il muro comune ad un uso anomalo, in funzione di bisogni di un bene con il quale non è legato da alcun rapporto di accessorietà, con l’imposizione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio.

Per altro, non è possibile ipotizzare la costituzione di un vincolo pertinenziale tra il muro perimetrale e l'unità immobiliare di proprietà esclusiva esterna al condominio, per atto proveniente dal solo titolare di quest'ultima, in quanto questo vincolo postula che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità della cosa accessoria, mentre il muro perimetrale è oggetto di proprietà comune.

Sulla base di tutte queste considerazioni, il ricorso è stato respinto, confermando la legittimità della sentenza d'appello che aveva ritenuto non soltanto non conforme alla legge la trasformazione di una finestra in un varco di accesso, ma anche che l'intervento avesse creato una servitù di passaggio non autorizzata.

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