Fiscalizzazione abusi edilizi: quando si applica?

Tra le modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), sul quale è in corso di definizione la conversione in legge, quella all’art. 9-bis, comma 1-bis, ovvero alla definizione di “stato legittimo”, è certamente una delle novità sulla quale il mondo professionale si dovrà confrontare di più.

Stato legittimo e fiscalizzazione dell’abuso

Come già rilevato in un precedente approfondimento, il Salva Casa ha risolto una sperequazione normativa che consentiva la sanatoria dell’abuso nel caso di fiscalizzazione ai sensi dell’art. 38 (Interventi eseguiti in base a permesso annullato), commi 1 e 2, del Testo Unico Edilizia (TUE) secondo i quali:

1. In caso di annullamento del permesso di costruire, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, valutato dall'agenzia del territorio, anche sulla base di accordi stipulati tra quest'ultima e l'amministrazione comunale. La valutazione dell'agenzia è notificata all'interessato dal dirigente o dal responsabile dell'ufficio e diviene definitiva decorsi i termini di impugnativa.

2. L'integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all'articolo 36.

Ma non ai sensi degli articoli:

• 33 (Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità), comma 2, che dispone: “Qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell'ufficio irroga una sanzione pecunaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con riferimento all'ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell'abuso, sulla base dell'indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i comuni non tenuti all'applicazione della legge medesima, del parametro relativo all'ubicazione e con l'equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell'articolo 16 della medesima legge. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, determinato a cura dell'agenzia del territorio”;
• 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), comma 2, secondo il quale: “Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale”.

Con la modifica al comma 1-bis, art. 9-bis, del TUE è stato previsto che le sanzioni alternative alla demolizione di cui ai citati artt. 33 e 34, concorrono allo stato legittimo dell’immobile (senza, però, aver previsto il titolo in sanatoria, “dimenticanza” che potrebbe essere risolta in fase di conversione in legge del Salva Casa).

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