Fondo speciale lavori edili nei condomini minimi: come funziona

di Luciano Ficarelli - 11/11/2024

Il superbonus ha coinvolto migliaia di contribuenti in possesso di immobili costituiti sottoforma di condominio minimo, in cui i condòmini erano coniugi o parenti che, fino al maggio 2020, non hanno mai pensato di dover costituire un fondo speciale allorquando c’era la necessità di dover affrontare delle spese per la ristrutturazione del fabbricato comune.

Condomìni minimi: il fondo speciale per i lavori edili

Secondo una consolidata giurisprudenza a cui fa eco la risoluzione del 14 febbraio 2008, n. 45/E, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione assembleare, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.

Il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Quando l’edificio è composto da un numero non superiore a otto condòmini (“condominio minimo”), il condominio non ha l’obbligo di rispettare l’applicazione degli articoli 1129 (nomina dell’amministratore e apertura del conto corrente) e 1138 (regolamento del condominio, peraltro previsto per condomìni con più di dieci condòmini). Restano applicabili, però, tutte le altre norme civilistiche previste per il condominio, tra cui quella dell’art. 1135 in tema di fondo speciale.

In particolare, il punto 4 dell’articolo 1135 del codice civile dispone che “L’assemblea dei condòmini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”. L’articolo è stato modificato dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 e la modifica è entrata in vigore dal 17 giugno 2013 rendendo la costituzione del fondo speciale un obbligo di legge.

Lo scopo del legislatore è stato quello di creare una provvista di denaro sufficiente per garantire all'assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria; inoltre, con la provvista, le imprese che dovranno effettuare i lavori, avranno una sorta di garanzia finanziaria che permetterà loro di completare i lavori senza soluzione di continuità. Non in ultimo, con la costituzione del fondo, l'amministratore è costretto a gestire separatamente le entrate e le uscite relative all'opera eccedente l'ordinaria manutenzione, risultando così più trasparente anche la gestione del denaro comune.

Pertanto, la movimentazione iniziale del fondo dipenderà dalle modalità di pagamento previste nel contratto di appalto.