Frazionamento interno e vincolo paesaggistico: il TAR conferma la demolizione

Un semplice frazionamento interno di un immobile è sempre sufficiente a evitare sanzioni? Cosa accade se l’immobile si trova in area sottoposta a vincolo paesaggistico? E se sono passati anni senza alcuna contestazione, si può parlare di legittimo affidamento?

A fornire chiarimenti al riguardo è il TAR Campania con la sentenza del 26 febbraio 2025, n. 1559, nell’ambito di un ricorso contro un’ordinanza di demolizione, adottata per opere realizzate in assenza di permesso di costruire in zona vincolata.

Il caso: frazionamento interno e cambio d’uso in zona paesaggisticamente protetta

Nel caso in esame, il proprietario aveva realizzato un frazionamento interno del fabbricato, ottenendo due unità immobiliari: una residenziale e l’altra commerciale. Secondo il ricorrente, l’intervento sarebbe rientrato tra quelli di manutenzione straordinaria ex art. 3, co. 1, lett. b), del Testo Unico Edilizia o, al massimo, di ristrutturazione leggera, con conseguente necessità di CILA o SCIA, ma non di permesso di costruire.

Il Comune ha invece ingiunto la demolizione, ritenendo l’intervento abusivo ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 in quanto consistente in un cambio di destinazione d'uso privo di titolo edilizio e realizzato in zona vincolata paesaggisticamente, dichiarata di notevole interesse pubblico.

Un provvedimento che il TAR ha ritenuto pienamente legittimo: spiega il giudice che il frazionamento con mutamento di destinazione d’uso – anche se interno e senza aumento di volume – richiede il permesso di costruire se realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico, a prescindere dalla natura ordinaria o straordinaria e dalla qualificazione formale dell’intervento.

Interventi senza titolo edilizio: legittima la demolizione

Ai sensi dell’art. 32, co. 3, del d.P.R. n. 380/2001 (c.d. variazioni essenziali), gli interventi realizzati su immobili vincolati senza titolo abilitativo sono equiparati a totale difformità, rendendo applicabile l’art. 31, con demolizione obbligatoria e ripristino dello stato dei luoghi.

Sul punto, il giudice ha richiamato la giurisprudenza costante secondo cui in presenza di vincolo vale il principio di indifferenza del titolo: ciò che rileva è l’assenza totale di titolo, a prescindere dal tipo di autorizzazione eventualmente necessaria. In tali casi, la sanzione è la demolizione, anche senza aumento volumetrico.

Non solo: l’ordinanza ha disposto la demolizione solo delle opere specificamente abusive, ben individuate nella motivazione, né il decorso del tempo ha potuto radicare un legittimo affidamento nel mantenimento di un’opera abusiva. Come precisato dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 9/2017, l’abuso è illegittimo ab origine e l’inerzia della PA non lo sana.

 

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