Garage abusivo: la sanatoria non è sempre possibile

La realizzazione di un’autorimessa rappresenta una nuova costruzione e come tale necessita di permesso di costruire. Attenzione però, perché il titolo edilizio non può essere sempre rilasciato e lo spiega bene il TAR Toscana, con la sentenza n. 334/2022.

Garage abusivo: presupposti per la sanatoria

Il caso riguarda il ricorso presentato da alcuni condòmini per l’annullamento del permesso di costruire e dell’autorizzazione paesaggistica rilasciati a favore del proprietario di un garage, realizzato all'interno del condominio.

L’autorimessa era stata dichiarata abusiva dal Comune, che ne aveva ordinato la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi. In realtà il proprietario ha simulato la rimozione del manufatto, limitandosi a creare una chiusura provvisoria e lasciando di fatto la struttura. Dopo avere ottenuto il permesso di costrruire e l’autorizzazione paesaggistica, ha eliminato il muro, ricreando il garage esattamente per come era stato realizzato in precedenza.

Secondo i ricorrenti, la situazione di fatto sarebbestata questa:

• l’autorimessa abusiva non sarebbe stata eliminata ma solo chiusa provvisoriamente, per cui il successivo permesso di costruire avrebbe di fatto consentito una “sanatoria mascherata” dell’abuso, sotto il profilo urbanistico e paesaggistico;
• l’autorimessa autorizzata, in ogni caso, non avrebbe rispettato i requisiti di cui alla l. n. 122/1989;
• l’autorizzazione paesaggistica comunale e il parere positivo rilasciato dalla Soprintendenza sarebbero stati illegittimi perché il garage configurava una nuova costruzione in area vincolata, non consentita dall’art. 167 del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

La sentenza del TAR

Nel giudicare il caso, il TAR ha confermato che il garage abusivo è stato effettivamente solo tamponato con una parete di mattoni intonacata, senza eliminare le opere in muratura e la copertura calpestabile; il volume abusivo, seppure momentaneamente inaccessibile, è rimasto dunque integro. Ciò significa che le strutture preesistenti non sono mai state demolite e che l’effettivo ripristino dello stato dei luoghi legittimo preesistente non è masi stato realizzato.

Tutto questo basta a dimostrare che il permesso di costruire rilasciato dal Comune è fondato su un presupposto di fatto errato, finendo col consentire la sanatoria di un bene realizzato abusivamente, senza il rispetto dello speciale iter procedimentale e dei presupposti previsti dalla legge per la regolarizzazione postuma degli illeciti edilizi.

Stesse considerazioni valgono anche per l’autorizzazione paesaggistica comunale e per il parere emesso dalla Soprintendenza, illegittimi appunto per violazione del divieto posto dall’art. 167, comma 4 del d.lgs. n. 42/2004 che vieta la sanatoria degli interventi realizzati nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico che abbiano generato un nuovo volume.

Realizzazione garage: la legge n. 122/1989

Infine, il giudice amministrativo ha anche precisato che il manufatto autorizzato non possiede nemmeno le caratteristiche strutturali prescritte dall’art. 9, comma 1 della l. n. 122/1989, a tenore del quale “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. (…)”.

Come era chiaro dai progetti presentati, il garage non si trovava nel sottosuolo, né all’interno di locali posti al piano terra dell’edificio condominiale; esso è stato realizzato nello spazio di sedime, posto al piano di campagna dell’edificio condominiale, insistente tra il muro perimetrale di quest’ultimo e il muro di contenimento del condominio limitrofo.

In assenza quindi dei requisiti previsti dalla legge n. 122/1989 e in presenza di vincolo paesaggistico, il permesso di costruire per un’autorimessa non può essere rilasciato in alcun modo, motivi per cui il ricorso è stato accolto.

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