Immobili da costruire, approvato il modello di polizza decennale

È stato approvato dal Ministero dello Sviluppo Economico, di concerto con il Ministero della Giustizia e con il Ministero dell'Economia e delle Finanze il regolamento recante lo schema tipo di polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente per l’assicurazione dell’immobile, previsto dall’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Misure di tutela degli acquirenti di immobili). Tale disciplina fa seguito alla pubblicazione del decreto del Ministero della Giustizia contenente il regolamento relativo al modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell’articolo 3, comma 7-bis dello stesso D.Lgs. n. 122/2005.

Polizza decennale per immobili da costruire: approvato il Decreto interministeriale

Come riportato nello schema di decreto, la polizza dovrà obbligatoriamente essere sottoscritta dal costruttore e dall'acquirente e presentata al momento del rogito. In caso di vizi dell'immobile, il contraente potrà fare valere i propri diritti all'indennizzo negli ambiti di applicazione previsti. Non solo: in caso di mancata sottoscrizione della polizza, l'acquirente ha il diritto di recedere dal contratto e farsi risarcire attraverso la fideiussione.

In particolare, il modello vale per le polizze indennitarie decennali stipulate successivamente alla data di entrata in vigore  del provvedimento (si attende ancora la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale), ferma restando la facoltà per il contraente di richiedere l’adeguamento della polizza assicurativa già stipulata in conformità ai requisiti previsti dal decreto, con oneri a proprio carico e nel rispetto delle disposizioni vigenti in materia.

Le disposizioni si applicano su immobili la cui costruzione non risulti ancora ultimata, al punto da non poter consentire il rilascio del certificato di agibilità ex art. 24-26 d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Il Decreto, composto da 3 articoli, contiene i seguenti Allegati:

• Allegato A – Schema Tipo, ossia il modello standard, che va sottoscritto sia dal costruttore che dall'acquirente, e che rappresenta la polizza contro i vizi dell'opera;
• Allegato B – Scheda Tecnica, la cui sottoscrizione è utile all’attivazione della copertura assicurativa;
• Allegato C – Attestazione di conformità della polizza assicurativa.

All’atto del rogito il contraente presenta copia della polizza e copia dell’Attestazione di Conformità. L’Assicuratore rilascia la copia dell’Attestazione di Conformit» al notaio che la richieda.

Danni coperti dalla polizza

Nel provvedimento viene disciplinato il contenuto minimo della polizza, le cui clausole potranno poi essere modificate solo in senso più favorevole per l’acquirente. In particolare, sono stati estesi gli ambiti di copertura per danni materiali dovuti a crollo o rovina totale o parziale e gravi difetti costruttivi, con particolare riferimento a:

• rimborso delle spese necessarie per tutte le attività di smaltimento conseguenti;
• danni che abbiano interessato l’involucro esterno dell’edificio, ad esclusione delle componenti in vetro;
• vizi relativi alle impermeabilizzazioni delle coperture;
• vizi di pavimentazioni e rivestimenti che ne abbiano determinato la rottura ovvero il distacco, al pari degli intonaci e dei rivestimenti esterni.

Viene inoltre specificato che, qualora i massimali previsti non coprano le fattispecie di rischio indicate dall’art. 1669 c.c., il compratore potrà sempre agire nei confronti del costruttore.

Misure a tutela degli acquirenti di immobili: il D.lgs. n. 122/2005 

Il modello di polizza standard rientra tra le misure di tutela degli acquirenti di immobili da costruire previste e disciplinate dal d.lgs. n. 122/2005 che includono:

• la garanzia fideiussoria da rilasciare al momento della stipula di un contratto avente ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità. Essa è stata disciplinata con il recente Decreto del Ministero della Giustizia;
• la polizza assicurativa decennale obbligatoria e da rilasciare - a pena di nullità - al momento del trasferimento della proprietà a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi, come previsto dall'art. 1669 c.c.; 
• l’indicazione del contenuto del contratto preliminare;
• i termini e le modalità di suddivisione del finanziamento in quote e il frazionamento dell’ipoteca a garanzia del mutuo fondiario, quale condizione di procedibilità dell’atto di compravendita;
• il diritto di prelazione in caso di procedure esecutive immobiliari;
• esenzioni e limiti alla esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare;
• scioglimento del contratto preliminare in caso di escussione della garanzia fideiussoria per crisi del costruttore;
• istituzione di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire che abbiano subito la perdita di somme di denaro o di altri beni senza aver conseguito il diritto oggetto del contratto già stipulato.

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