Imposte di registro, ipocatastali e bollo: la Circolare del Fisco sulla riforma

Il d.Lgs. n. 139/2024 ha apportato significative modifiche in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e altri tributi minori, sulle quali l’Agenzia delle Entrate ha adesso fornito chiarimenti e indicazioni operative con la Circolare del 14 marzo 2025, n. 2/E.

Riforma imposte di registro, bollo e ipocatastali: la Circolare dell'Agenzia delle Entrate

Il documento interviene su diversi aspetti rilevanti, con l'obiettivo di uniformare l’applicazione della normativa ed evidenziare le principali modifiche riguardanti:

• il testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con d.P.R. n. 131/1986;
• il testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale (TUIC), approvato con d.Lgs. n. 347/1990;
• il d.P.R. n. 642/1972, recante la disciplina dell’imposta di bollo;
• il D.L.n.533/1954  convertito, con modificazioni, dalla legge n. 869/1954, con riferimento ai tributi speciali per i servizi resi dagli Uffici dell’Agenzia delle entrate;
• le disposizioni che disciplinano l’accesso telematico alle banche dati ipotecaria e catastale e l’aggiornamento delle intestazioni catastali.

La Circolare inoltre esamina le modifiche apportate dal d.Lgs. n. 87/2024 al sistema di sanzioni in materia di imposte di registro, ipotecaria, catastale e imposta di bollo.

Il documento è così strutturato:

• PRINCIPALI NOVITÀ IN MATERIA DI IMPOSTA DI REGISTRO
  • Novità in materia di registrazione degli atti e di autoliquidazione dell’imposta
  • Novità in materia di cessione di azienda
    • Criteri per l’individuazione dell’aliquota applicabile
    • Modalità di determinazione della base imponibile
  • Novità in materia di divisioni. Modalità di riscossione dell’imposta di registro dovuta per gli atti giudiziari
  • Diritti edificatori e contratti preliminari
  • Adeguamento terminologico e semplificazione degli adempimenti
  • Interventi per finalità di coordinamento
• NOVITÀ IN TEMA DI IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE
• PRINCIPALI NOVITÀ IN MATERIA DI IMPOSTA DI BOLLO E DI IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLE OPERAZIONI RELATIVE AI FINANZIAMENTI A MEDIO E LUNGO TERMINE
• MODIFICHE IN MATERIA DI TASSE PER I SERVIZI IPOTECARI E CATASTALI E RELATIVE AI TRIBUTI SPECIALI
• NOVITÀ IN MATERIA DI ACCESSO TELEMATICO ALLE BANCHE DATI IPOTECARIA E CATASTALE NOVITÀ IN MATERIA DI AGGIORNAMENTO DELLE INTESTAZIONI CATASTALI
• DISPOSIZIONI FINALI E ABROGAZIONI
• MODIFICHE AL SISTEMA SANZIONATORIO

Ambito di applicazione dell'imposta di registro

Secondo quanto previsto dal nuovo art. 41 Testo unico Registro (Tur) il calcolo dell’imposta compete direttamente al soggetto obbligato al versamento e non più all’ufficio. Inoltre, in caso di trasferimenti di azienda si ammette espressamente, a determinate condizioni, al posto dell’aliquota unica, l’applicazione separata delle aliquote relative ai trasferimenti a titolo oneroso dei diversi tipi di beni che compongono l’azienda.

Tra le novità più rilevanti, il documento chiarisce il regime fiscale applicabile agli atti stipulati con enti pubblici e organizzazioni non profit, specificando in quali casi sono previste esenzioni o aliquote ridotte.

Aliquote e modalità di calcolo

La Circolare ribadisce le aliquote attualmente in vigore per le diverse tipologie di atti. Tra le principali:

• 9% per le compravendite immobiliari tra privati, salvo agevolazioni per la prima casa;
• 2% per i trasferimenti immobiliari con benefici prima casa;
• 0,5% per i finanziamenti con garanzia ipotecaria;
• 3% per gli atti di conferimento di beni in società.

Per gli atti soggetti a imposta fissa, la Circolare conferma l'importo di 200 euro, ad esempio per le cessioni di azienda senza immobili.

Novità per i contratti di locazione

Un capitolo importante della Circolare riguarda i contratti di locazione. Si conferma l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% del canone annuo, con la possibilità di optare per la cedolare secca in alternativa.

Viene inoltre precisato che, nel caso di contratti di locazione pluriennali, il pagamento dell'imposta può avvenire annualmente oppure in un’unica soluzione con uno sconto del 30%.

Registrazione telematica e digitalizzazione

Un aspetto fondamentale trattato nella Circolare riguarda la digitalizzazione della registrazione degli atti. Il Ministero sottolinea che dal 1° luglio 2025 la registrazione dovrà avvenire esclusivamente in modalità telematica per i soggetti obbligati, attraverso la piattaforma dell’Agenzia delle Entrate.

Non solo: per incentivare l’uso dei canali online, non è più dovuta la maggiorazione del 50% per l’accesso in via diretta (c.d. “fuori convenzione”) ai servizi di consultazione telematica ipotecaria e catastale. Nessun tributo o altri oneri per l’aggiornamento delle intestazioni catastali in caso di decesso di persone titolari di usufrutto, uso o abitazione, che sono effettuati d’ufficio dall’Agenzia delle Entrate.

Semplificazione anche nelle modalità di pagamento: per gli atti da registrare in termine fisso, il bollo è assolto, anziché al momento della formazione dell’atto, nel termine previsto per la registrazione, tramite modello F24.

Inoltre, segnala il Fisco, anche in relazione all’imposta di bollo e all’imposta sostitutiva sulle operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine, è possibile correggere errori ed omissioni tramite dichiarazione integrativa.

Sanzioni e controlli

La Circolare fornisce anche chiarimenti sulle sanzioni per l’omessa o tardiva registrazione degli atti, chiarendo le disposizioni introdotte con il d.Lgs. n. 87/2024.  L’omissione comporta una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, mentre il pagamento tardivo può beneficiare del ravvedimento operoso, con riduzioni proporzionate ai tempi di regolarizzazione.

Inoltre, viene ribadito il potere dell’Amministrazione finanziaria di effettuare controlli incrociati con l’Anagrafe tributaria per verificare la corretta registrazione degli atti e l’effettivo pagamento dell’imposta.

Il Fisco segnala che le nuove sanzioni si applicano alle violazioni commesse a partire dal 1° settembre 2024.

 

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