Interventi edilizi: cosa cambia con il Superbonus 110%?

Dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) il Paese è stato letteralmente investito da un uragano chiamato superbonus 110%.

Il Decreto Rilancio e il Superbonus 110%?

Da maggio 2020 fino a ottobre dello stesso anno il mondo dell'edilizia è stato prigioniero di un quadro normativo in divenire ed in attesa degli strumenti necessari per poter intervenire sul patrimonio edilizio residenziale utilizzando i vantaggi offerti dalla detrazione fiscale del 110%. Un attesa durata 139 giorni.

Ma dimenticando gli errori generati dalla scelta del provvedimento normativo (il decreto legge, necessario in un periodo di pandemia che ha accelerato i tempi), il superbonus resta una agevolazione dalla potenza straordinaria perché unisce un'aliquota fiscale inimmaginabile (il 110%) ai vantaggi delle opzioni alternative (sconto in fattura e cessione del credito). E che chiaramente ha catalizzato l'attenzione di tutti i protagonisti coinvolti nel processo: contribuenti, tecnici, imprese e soggetti interessati alla cessione del credito.

Interventi edilizi e Superbonus 110%: cosa cambia

A parte i grandi e grossi dubbi che riguardano alcuni punti dell'impianto normativo, spesso mi trovo a confrontarmi con i colleghi sul processo che riguarda l'intero intervento edilizio e ci chiediamo: cosa è cambiato rispetto alla normativa già esistente?

Se ci pensiamo bene, l'art. 49 del DPR n. 380/2001 (quello che oggi sta creando molte più problematiche a chi vorrebbe utilizzare il bonus 110%) è sempre esistito, come anche gli articoli che definiscono le modalità di intervento su un manufatto. Ciò che sono cambiati sono i requisiti e gli adempimenti di accesso.

Volendo sintetizzare un processo edilizio, chiunque voglia intervenire su un immobile dovrebbe (volendo semplificare):

• contattare e "affidarsi" (verbo appositamente scelto) a un tecnico e verificare con lui la fattibilità dell'intervento;
• progettare l'intervento e presentare i titoli edilizi eventualmente necessari;
• affidare i lavori ad un'impresa; la direzione dei lavori e il collaudo ad un professionista;
• eseguire i lavori;
• chiuderli con tutti i documenti necessari.

Questo in un mondo "ideale" perché occorre ricordare che il patrimonio edilizio italiano è vecchio, frutto di continui spot della serie "a casa tua decidi tu" e in cui si è costruito senza regole e senza controlli.

Per cui, nel caso di interventi che accedono ad una agevolazione fiscale come quella del superbonus occorre fare molta più attenzione e:

• verificare puntualmente lo stato legittimo dell'immobile (con tutte le difficoltà generate dall'accesso agli atti, paragonabile spesso agli inferi danteschi);
• valutare eventuali possibilità di sanatoria (anche questo difficile alla luce di una norma che ha preferito prevedere la doppia conformità ad un serio controllo sull'operato delle amministrazioni locali);
• verificare le possibilità di intervento sull'immobile alla luce di eventuali vincoli presenti (paesaggistici, storici, idrogeologici,...);
• valutare lo stato energetico (per l'ecobonus 110%) e strutturale (per il sismabonus 110%);
• verificare le possibilità di migliorare di due classi energetiche o di intervenire sull'"unità strutturale" (aspetto non di poco conto quando si interviene su edifici facenti parte di complessi a schiera, unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti, o porzioni di edificio);
• progettare, asseverare e certificare gli interventi;
• eseguire i lavori a perfetta regola d'arte.

Il tutto col fiato sul collo di una normativa che ad oggi ci offre la certezza del 110% sulle spese sostenute dall'1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Un quadro normativo che definire folle è un complimento. Risposte dell'Agenzia delle Entrate spesso contrastanti. Dubbi normativi che non possono essere spiegati a chi non è un tecnico perché la risposta sarebbe "troverò un altro professionista" (e un altro professionista disposto a venire incontro al cliente, purtroppo, si trova sempre).

Il superbonus e i dubbi normativi

Pur consapevole che non esiste una norma perfetta, è pur vero che questo continuo susseguirsi di modifiche, risposte e interpretazioni di Enti ufficiali (Enea e Agenzia delle Entrate) hanno acceso i riflettori su quelli che continuano a restare i grandi dubbi. Come ad esempio quelle che riguardano l'impianto termico: è sempre necessario? anche per gli immobili privi di copertura e tetto? anche per i ruderi da demolire e ricostruire? come va attestata la sua presenza? quali sono i rischi per il tecnico che ne assevera la presenza? e le pertinenze?

E in tutto questo dobbiamo inserire una variante non da trascurare. La responsabilità solidale sulla detrazione tra contribuente, professionista e impresa. Con imprese nate negli ultimi mesi per cogliere la bolla economica del superbonus, di cui non sappiamo quale futuro ci sarà.

E allora "come cambia il mondo dell'edilizia con il Superbonus 110%?". Una risposta io me la sono data, la vostra qual è? Scrivi sulla nostra pagina Facebook o mandami una email a redazione@lavoripubblici.it e condividi il tuo punto di vista.

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