Manutenzione ordinaria e detrazioni fiscali: facciamo chiarezza

di Donatella Salamita - 24/05/2021

Un testo adattato ad una semplice lettura, dall’incipit del dettato normativo in materia urbanistico – edilizia agli “incentivi fiscali”, un excursus aperto alla sezione degli interventi di manutenzione ordinaria disciplinati nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dall’art. 3, comma 1, lett. a), quelle opere classificate nel regime dell’attività edilizia libera, ovverosia non assoggettata a presentazione di alcuna comunicazione presso lo sportello unico del comune ove ubicato il manufatto edilizio. Esonero per il quale occorre precisare quanto la norma impone nel farlo riguardare l’aspetto amministrativo comunale comportando, in presenza di vincoli, l’acquisizione dei propedeutici pareri, nulla osta e/o autorizzazioni di competenza degli organi o enti preposti.

Edilizia libera: il confine fittizio

Nel panorama delle opere “libere” c’è un aspetto da valutare attinente quel “confine fittizio” interposto tra le diverse tipologie degli interventi edilizi che, sovente, rende incerto se effettivamente sia corretta l’applicazione di un regime abilitativo in luogo dell’altro, si svolge, in questi casi, il “selettivo” compito nel vagliare l’innovazione da introdurre con l’intervento edilizio, che, se di manutenzione ordinaria non può comprendere l’elemento di novità rispetto allo status quò, essendo una categoria riguardante lavori di “riparazione, rinnovo e sostituzione delle finiture degli edifici ed integrazione e mantenimento in efficienza degli impianti tecnologici esistenti”, per meglio definire trattasi di lavorazioni vincolanti al mantenimento delle caratteristiche, tipologie, componenti e cromie dei materiali e degli impianti.

Concetto da esprimersi quale forma “snella” finalizzata alla conservazione e tutela dell’integrità dell’involucro edilizio, e con esso tutta la parte impiantistica.

L’ammissione alle detrazioni fiscali

Conferma la possibilità del poter fruire delle agevolazioni fiscali anche per l’effettuazione degli interventi di manutenzione ordinaria l’Amministrazione Finanziaria, esempio è l’Interpello n.383 del 16/09/2019, nel quale chiarita, preliminarmente, quale sia la differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, e secondariamente l’aspetto pertinente le detrazioni fiscali.

Il caso di cui alla risposta 383 si riferisce a lavori edilizi consistenti nella sostituzione degli infissi per i quali l’istante ritiene poter godere del bonus ristrutturazioni comprendendo anche i contestuali lavori di rifacimento, riparazione e tinteggiatura esterni, oltre il ponteggio, opera strettamente necessaria per poter realizzare l’intervento principale.

Trattasi, pertanto, di agevolazioni nell’ambito del recupero del patrimonio edilizio esistente come definito al prima richiamato art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, disciplinato dall’art.16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, T.U.I.R. e dall’art.11 della L.212/2000.

L’istante, con in corso d’opera i superiori lavori, evidenzia come in seno alle semplificazioni introdotte dal Decreto “Scia 2” gli stessi vadano a classificarsi tra quelli di manutenzione ordinaria, ne concerne il fine principale dell’interpello de quo risieda nell’avere certezza sia dell’applicazione delle detrazioni fiscali che delle modalità per l’effettuazione del pagamento mediante bonifico “parlante”, adempimento al quale fa riferimento la materia fiscale. È, ulteriormente, l’istante ad affermare le opere in corso di realizzazione siano detraibili perché comprese nella fattispecie della ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, seppur abilitate in attività edilizia libera per classificarsi nella nozione della manutenzione ordinaria in quanto mantenute “le caratteristiche tecnico – economiche originarie” dell’immobile.

L’Agenzia delle Entrare confermando l’art.16-bis del T.U.I.R. regolamenti la detrazione spettante alle persone fisiche in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria, risanamento, restauro conservativo e ristrutturazione edilizia, laddove realizzati su involucri edilizi con destinazione residenziale e sulle loro pertinenze, immobili o unità immobiliari che possono essere catastalmente censite in una delle varie categorie abitative, avvalora le deduzioni dell’istante.

A tal uopo esplica in materia dei lavori realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali residenziali l’agevolazione fiscale competa anche per interventi di manutenzione ordinaria autonomamente realizzati.

La parte tecnicamente fondamentale della risposta è volta al richiamo dell’ambito applicativo delle disposizioni fiscali, spiega, infatti, l’art. 3 del Testo Unico per l’Edilizia “Definizione degli interventi” analizzi le diverse descrizioni delle opere dalle quali si desume il concetto utilizzato in introduzione nell’accennare a quel “confine fittizio interposto tra le diverse tipologie degli interventi edilizi che, sovente, rende incerto se effettivamente sia corretta l’applicazione di un regime abilitativo in luogo dell’altro”, affermazione della stessa amministrazione finanziaria che si lega alla diversificazione circa la portata di ciascuna categoria di intervento edilizio.

Ed è in collegamento a ciò che la risposta 383/2019 nel richiamo della Circolare 57/E/1998 riporta la sua medesima elencazione, qual è quella delle categorie di intervento edilizio oggetto di agevolazioni fiscali con espresso riferimento alla distinzione tra interventi di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria, così come testualmente descritto:

“ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. a), del D.P.R. n. 380 del 2001, gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Da tale definizione si deduce che gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano le operazioni di rinnovo o di sostituzione degli elementi esistenti di finitura degli edifici, nonché tutti gli interventi necessari per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, con finiture e materiali analoghi a quelli esistenti. Caratteristica della manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell'esistente. La circolare riconduce nella manutenzione ordinaria, a titolo esemplificativo, tra gli altri, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso;”
ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. b) del medesimo D.P.R. n. 380 del 2001, gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d'uso. La manutenzione straordinaria si riferisce ad interventi, di natura edilizia ed impiantistica, finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all'uso corrente l'edificio e le singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente, e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d'uso. La categoria di intervento corrisponde, quindi, al criterio della innovazione nel rispetto dell'immobile esistente. A titolo esemplificativo, la circolare citata elenca tra gli interventi ricompresi nella manutenzione straordinaria quelli di sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso.

Alla stregua delle superiori deduzioni sono incentivabili, nella misura prevista dalla relativa norma settoriale, gli interventi qualificabili nel cerchio della manutenzione ordinaria, anche rapportandola alle semplificazioni introdotte nella disciplina urbanistico – edilizia dal D.Lgs 222/2016 il quale amplia la categoria degli interventi ammessi in regime di attività edilizia libera, non può non divenirne un mancato effetto interdittivo ai fini della fruizione delle detrazioni fiscali.

Nell’interpello in questione viene, oltremodo, operata una scissione, difatti per quanto riguarda la sostituzione dei serramenti la si imputa ad intervento di manutenzione straordinaria, diversamente le opere di rifacimento, riparazione e tinteggiatura esterna e quindi il ponteggio, posto tali ultimi siano occorrenti per completare i lavori si ritengono agevolati nell’ambito del totale complessivo espresso in termini di limite massimo di spesa ammesso per la sostituzione degli infissi sul quale applicare la detrazione del 50%.

Quest’ultima affermazione viene rimandata ai contenuti della Circolare 13/E/2019 laddove esplica “gli interventi che autonomamente sarebbero considerati di manutenzione ordinaria sono “assorbiti” nella categoria superiore se necessari per completare l’intervento edilizio nel suo insieme”.

In sintesi gli interventi in manutenzione ordinaria rientrano tra quelli agevolati, per:

ogni unità immobiliare facente parte di un edificio in condominio residenziale se realizzati interventi sulle parti comuni;
ogni lavoro che, globalmente, si configuri tra quelli di manutenzione straordinaria, risanamento, restauro conservativo e ristrutturazione edilizia, se effettuato nel singolo appartamento, vedi il caso esitato dall’Agenzia delle Entrate con il superiore Interpello.

Ulteriore avallo, di più recente diffusione, giunge dalla Risposta dell’Agenzia delle Entrate 224/2020, con la quale spiegata l’agevolazione a favore dei lavori rientranti nel regime del Superbonus 110%, che siano di manutenzione ordinaria e straordinaria, come correlati all’intervento trainante che permette l’accesso all’agevolazione potenziata.

Entrando nel merito dell’interpello 224/2020, questo esita circa opere agevolabili con il Sismabonus nel cui contesto è, comunque, previsto realizzare la demolizione di alcune porzioni degli intonaci esterni in facciata con successiva realizzazione di intonaco armato e cucitura agli incroci della struttura portante.

Tra i quesiti dell’istante è posta la questione attinente l’agevolazione per la realizzazione dell’intonaco di fondo e di finitura, della tinteggiatura e dei decori imposti dal D.Lgs 42/2004, trattandosi di un immobile vincolato, ovvero quale sia la modalità di pagamento all’impresa volendo effettuate la cessione parziale del credito.

Il contribuente ritiene spetti egli la detrazione sia per gli interventi antisismici che per le spese di manutenzione ordinaria effettuate in dipendenza ed a completamento dell’intervento principale.

L’Agenzia delle Entrate, sulla scorta dell’art.16 del D.L.63/2013 dal nesso con le spese sostenute nel periodo intercorrente tra l’1/02/2017 ed il 31/12/2021 per opere regolamentate dall’art.16-bis del T.U.I.R. e con procedure autorizzatorie iniziate posteriormente alla data dell’1/01/2017, in immobili abitativi e produttivi, conferma l’aliquota del 50% su un ammontare massimo di €96.000. Per esitare quanto posto il richiamo va alla Risoluzione A.d.E. 147/E/2020 secondo la quale vige il principio l’intervento di categoria superiore, il sismabonus in questo caso, assorba quello di categoria inferiore, ammettendo si possa fruire dell’agevolazione entro lo stesso limite di spesa anche per gli ulteriori interventi di manutenzione ordinaria necessari al completamento dell’opera, conferma dei contenuti di cui alla risposta all’interpello 383/2019.

In tempi recentissimi è, invece il D.L. 59/2021 a prevedere per gli interventi di isolamento termico, disciplinati al c.1 lett.a) art.119 L.77/2020, Superbonus 110%, poter giungere a classificarli nella nozione di “manutenzione ordinaria”.

Certificare l’avvenuta realizzazione dei lavori

Contrariamente alle normali procedure edilizie nei soli interventi di manutenzione ordinaria il soggetto interessato produce dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art.47 d.P.R.445/2000, la stessa avrà il fine di certificare alcuni semplici aspetti circa il regime agevolativo, detrazione o esercizio dell’opzione cessione del credito, come disposta all’art.121 del Decreto Rilancio.

Particolarmente la dichiarazione sostitutiva dovrà contenere la data di inizio e di ultimazione dei lavori, attestare le opere rientrino tra quelle agevolate, lo stesso documento sarà conservato dal soggetto interessato ed esibito in caso di controlli.

Si è detto trattarsi di una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà per la quale ogni falsa dichiarazione comporterà la perdita del beneficio fiscale, la stessa è, infatti, comprensiva di quella sezione inerente la resa della dichiarazione di consapevolezza delle sanzioni penali previste dall’art.16 d.P.R. 445/2000.

Il pagamento dei lavori

È obbligatorio effettuate bonifico bancario o postale “parlante”, come da indicazioni fornite nelle Circolari 24/E/2020 e 30/E/2020 secondo le quali il versamento delle spese per la realizzazione delle opere, eccetto l’esercizio dell’opzione dello sconto in fattura applicato dall’impresa e/o dal fornitore, devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario ed il numero di partita Iva (se ne ricorre il caso), nonché il codice fiscale del soggetto a favore del quale viene effettuato il versamento.

Chiaramente se ci si avvale della detrazione fiscale, in dieci anni per i bonus ordinari o in cinque anni per gli interventi agevolati nella misura del 110%, la fruizione dell’incentivo va riportata nella dichiarazione dei redditi del contribuente.

L’iter procedurale

Realizzare opere di manutenzione ordinaria comporta piena responsabilità del proprietario o dell’avente titolo sull’immobile, sia in relazione alla corretta classificazione degli interventi, sia per quanto attiene il rispetto delle disposizioni del regolamento edilizio e/o disciplinanti la materia sotto specifici profili, tra i quali quello igienico sanitario, di prevenzione incendi e di sicurezza.

Elenco, non esaustivo, degli interventi di manutenzione ordinaria

Per lo specifico si rimanda alla consultazione del Glossario di cui al D.Lgs 222/2016 cd. “Scia 2”, D.M. 02/03/2018 rubricato “Approvazione del glossario contenente l'elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di edilizia libera, ai sensi dell'art.1, comma 2, decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222”, segue un breve elenco suddiviso tra opere che riguardano le finiture esterne, interne ed impianti dell’involucro edilizio.

Riparazione, rinnovo e/o sostituzione finiture esterne:

mantenuta la caratteristica originaria si interviene nel ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate, impiegando materiali e cromie similari ai preesistenti;
pulitura delle facciate;
infissi, serramenti, portoni, cancelli, serrande, vetrine o porte d’accesso dei negozi, in questo ultimo caso è ammesso utilizzare materiali diversi, ma non è possibile modificare sagoma, colori e dimensioni delle parti apribili e trasparenti;
rifacimento o sostituzione parziale del manto di copertura, ivi compresa l’orditura secondaria, con esclusione delle variazioni di sagoma, delle pendenze e delle caratteristiche;
riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli;
installazione grate di protezione, limitatamente ai vani finestra;
rifacimenti delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedi;
riparazione delle recinzioni.

Riparazione, rinnovo e/o sostituzione finiture interne:

componenti edilizi interessati dalle opere sono i pavimenti, compreso l’eventuale sottostrato di malta;
sono ammessi interventi sugli intonaci, rivestimenti e tinteggiature, così come il rifacimento delle tramezzature e delle aperture interne mediante la sostituzione delle partiture, apertura e chiusura di vani porta;
rientrano le opere murarie di modesta entità, ad esempio la realizzazione di nicchie o di piccoli muretti;
nel rispetto del rapporto aero/illuminante è consentito inserire e/o spostare pareti mobili e di arredi fissi.

Riparazione, rinnovo e/o sostituzione e mantenimento in efficienza degli impianti tecnologici:

quanto concerne gli impianti presenti all’interno di un immobile, unità immobiliare o sua porzione, permette oltre alle opere di riparazione, rinnovo, sostituzione e mantenimento in efficienza realizzare anche interventi finalizzati all’adeguamento igienico-sanitario ivi compresa la sostituzione dei pezzi igienico-sanitari e correlata riparazione dell’impianto;
ammessi gli interventi sugli impianti tecnologici con relative strutture e volumi tecnici, con le stesse finalità mirate alle normali esigenze di esercizio.

La normativa urbanistico – edilizia riserva agli edifici industriali, artigianali, commerciali ed agricoli i medesimi interventi laddove si tratti di riparare, sostituire ed adeguare impianti e relative reti, a condizione non avvengano modifiche ai locali, non si realizzino aperture, variazioni o creazione di volumi tecnici, ovvero generazione di nuova superficie di calpestio. Vi è la possibilità per tali edifici di effettuare lavori di piccola portata per l’attraversamento delle strade interne con tubazioni, creare basamenti ed incastellature per il sostegno o per l’installazione di apparecchiature all’aperto, aventi lo scopo di migliorare gli impianti già esistenti.

L’esempio pratico: sostituzione della caldaia

Tra gli interventi trainanti di cui al Superbonus 110%, nel rispetto di determinati e specifici requisiti e condizioni, con la formula assoluta del miglioramento di due classi energetiche dell’involucro edilizio, rientra la sostituzione della caldaia, non annoverata, però, nella manutenzione ordinaria, ma in quella straordinaria, come da chiarimenti della stessa Agenzia delle Entrate.

Ciò è facilmente deducibile semplicemente dal fatto che necessitando il prima citato miglioramento delle due classi energetiche, la sostituzione dell’impianto, se agevolata al 110%, va necessariamente abbinata ad altri ulteriori interventi, per i quali, sistematicamente, si va a superare quel “confine fittizio” tra le due tipologie di intervento, la manutenzione ordinaria verso la manutenzione straordinaria.