Mercato immobiliare residenziale: pubblicato il rapporto OMI-ABI

È stato pubblicato il Rapporto immobiliare 2024 realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, l’Associazione bancaria italiana, sul settore residenziale, che analizza l'andamento del mercato nel 2023.

Mercato immobili residenziali: il report OMI-ABI

Lo studio contiene i dati relativi all’andamento dei volumi di compravendite nel 2023, una stima del valore del volume di scambio e un’analisi delle principali caratteristiche dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni, con focus sui dati regionali e delle principali città italiane.

Queste le sezioni in cui si articola:

• compravendite: andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze; analisi delle dimensioni delle abitazioni compravendute; stima del valore del volume di scambio delle abitazioni (fatturato); andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni;
•  mutui ipotecari: analisi delle principali caratteristiche dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni relativamente al numero di abitazioni acquistate con mutuo, al capitale erogato complessivo e medio per unità abitativa, alla durata e al tasso di interesse medio iniziale;
• soggetti nelle compravendite: analisi del profilo dei soggetti che, in qualità di acquirenti o venditori, intervengono nella compravendita di abitazioni;
• dati regionali: analisi delle compravendite e dei mutui ipotecari che finanziano l’acquisto di abitazioni;
• dati nelle principali città: analisi delle compravendite e dei mutui ipotecari che finanziano l’acquisto di abitazioni; inoltre, si esaminano con maggior dettaglio i tassi di variazione delle compravendite nei comuni riguardanti il resto della provincia, distinguendo tra la prima cintura urbana e i restanti comuni della provincia;
• le locazioni: analisi delle abitazioni locate e dei principali sotto mercati;
• le famiglie italiane e l’acquisto della casa: l’indice di affordability, a cura dell’ABI.

I dati e le analisi sui mercati immobiliari regionali saranno pubblicati in “Le statistiche regionali”, insieme ai focus provinciali, a partire dal 5 giugno 2024, sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Le compravendite

A fronte dell’incremento del PIL registrato nel 2023, seppure in decelerazione rispetto al 2022, negli scambi del settore residenziale, l'anno si è chiusi con un calo di poco inferiore al 10%; i volumi tornano, quindi, a contrarsi dopo un 2022 caratterizzato ancora da un aumento delle compravendite. Nel dettaglio, nel 2023 il mercato residenziale supera le 709 mila abitazioni compravendute pari a quasi 76 mila unità in meno del 2022.

Il calo presente fin dal primo trimestre risulta più accentuato nei due trimestri centrali dell’anno, per poi indebolirsi, in tutti gli ambiti territoriali analizzati, nel quarto trimestre. I comuni capoluogo mostrano delle flessioni più accentuate rispetto al gruppo dei comuni minori.

Guardando ai prezzi, la crescita registrata tra il 2012 e il 2022 si è invece indebolita nel 2023, rimanendo poco superiore l’1%.

I mutui

Nel corso del 2023 sono stati registrati quasi 270mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario: quasi 100mila in meno rispetto al 2022, -26%. Si registra quindi una netta inversione di tendenza rispetto ai livelli registrati nel 2022, quando erano in calo rispetto al livello del 2021, risentendo in questo biennio della fase di rialzo dei tassi di interesse.

Tra le aree del Paese, il Centro ha registrato la flessione più ampia, quasi il 30%, mentre il Sud, il Nord Est e il Nord Ovest mostrano valori sostanzialmente in linea con il dato nazionale. La flessione è più contenuta nelle Isole, -21,2%. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche quelle effettuate con un mutuo hanno riguardato solo il 40% degli scambi, in calo, rispetto al 2022, del 9% circa.

La quota più elevata di acquisti di abitazioni con mutuo rispetto all’insieme delle compravendite di persone fisiche si ha nel Centro, 48%, mentre rimane sotto il 30% nei piccoli centri delle Isole.

Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta a circa 35 miliardi di euro, oltre 15 miliardi in meno rispetto al 2022,. Il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è poco superiore a 130mila euro, in diminuzione di 8mila euro rispetto al 2022. Il valore massimo si conferma nel Centro, con circa 140mila euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (quasi 160mila nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 115mila euro circa (116 mila circa nei comuni capoluogo). La quota preponderante del capitale è erogata nelle aree del Nord, pari a oltre il 57%.

Le locazioni

Nel 2023 il numero di nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione è stato di poco superiore a 1,63 milioni: 0,3% in più rispetto al 2022. Tali contratti hanno interessato quasi 2 milioni di immobili.

Limitando l'analisi ai soli immobili locati per intero, le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state circa 1.280.000, poco meno dell’80% del totale, in calo dell’1,1% rispetto al dato dello scorso anno. Quasi 330mila risultano gli immobili locati per uso non abitativo, in questo caso con una variazione positiva, +2,1%, sul 2022.

Complessivamente le abitazioni locate nel 2023 ammontano a poco meno del 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono quasi 5,8 miliardi di euro di canone totale per poco meno di 76 milioni di metri quadrati di superficie delle abitazioni prese in affitto. La superficie media dell’abitazione locata si colloca intorno agli 85 metri quadrati con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 76,3 €/mq.

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