Mutamento di destinazione d’uso: come si applica la disciplina prevista dal Salva Casa?

di Redazione tecnica - 02/02/2025

Il mutamento di destinazione d’uso rappresenta una delle operazioni edilizie più comuni nel settore immobiliare. Da questo punto di vista, il Decreto Salva Casa ha introdotto modifiche significative all’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia, sulle quali oggi il MIT interviene con alcuni chiarimenti, contenuti nelle Linee Guida al DL n. 69/2024, convertito con modificazioni in legge n. 105/2024.

Secondo il MIT le modifiche all’art. 23-ter, hanno introdotto misure di semplificazione della materia e permesso di ricorrere all’istituto, anche mediante procedure a finalità multipla, nel rispetto delle condizioni definite dalle competenti amministrazioni comunali in relazione alle diverse tipologie di aree ed immobili.

Salva Casa: le nuove categorie di mutamento di destinazione d’uso

Il Decreto distingue tra due tipologie di mutamento d’uso:

mutamento di destinazione d’uso orizzontale (irrilevante urbanisticamente): avviene all’interno della stessa categoria funzionale, senza impatti significativi sul carico urbanistico.
mutamento di destinazione d’uso verticale (rilevante urbanisticamente): comporta il passaggio tra categorie funzionali diverse e può avere impatti su dotazioni territoriali e servizi.

Mutamento orizzontale

La riforma conferma che il cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, rispettando le normative di settore e gli strumenti urbanistici comunali. Il fine è semplificare il ricorso allo strumento nei casi in cui il mutamento non abbia rilevanza urbanistica e, quindi, non comporti variazioni significative sui rispondenti carichi urbanistici,

Mutamento verticale

Il passaggio tra categorie funzionali diverse (ad esempio, da residenziale a commerciale) è regolamentato per preservare l’equilibrio urbanistico. I comuni possono stabilire limiti e condizioni per garantire uno sviluppo armonico del territorio.

Di particolare rilievo, nell’ipotesi di contestuale realizzazione di opere edilizie, la possibilità di realizzare un procedimento a finalità multipla, nel quale si valutano:

la legittimità dell’intervento e del mutamento di destinazione d’uso;
se approvate, si ottiene un titolo edilizio unico, semplificando l’iter amministrativo.