La nuova sanatoria degli abusi edilizi dopo il Decreto Salva Casa

di Gianluca Oreto - 24/07/2024

Se si tratterà di vera semplificazione lo sapremo solo dopo il banco di prova rappresentato dalla gestione delle pratiche di sanatoria che inevitabilmente saranno presentate solo a partire da settembre. Intanto, dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) saranno tante e rilevanti le modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che riguardano il procedimento di gestione delle difformità edilizie e di sanatoria di eventuali abusi.

Stato legittimo

Preliminarmente, prima di entrare nel merito delle nuove possibilità di sanatoria, occorre evidenziare:

la nuova definizione di stato legittimo contenuta nel comma 1-bis, art. 9-bis del Testo Unico Edilizia (TUE);
la differenziazione operata tra stato legittimo delle unità immobiliari e quella delle parti comuni degli edifici plurifamiliari (prevista nel nuovo comma 1-ter inserito all’art. 9-bis del TUE);
le nuove tolleranze costruttive-esecutive relative agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, che non costituiscono più una violazione edilizia.

Per quanto riguarda lo stato legittimo, l’art. 1, comma 1, lettera b), del D.L. n. 69/2024 modifica il comma 1-bis dell’art. 9-bis del TUE al fine di prevedere che lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Nel corso dell’esame alla Camera è stato precisato, in relazione al titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, che lo stesso può essere utilizzato a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Con particolare riferimento al titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare, la nuova disposizione ha inteso valorizzare l’affidamento del privato nell’operato della pubblica amministrazione nel caso in cui gli uffici tecnici comunali abbiano accertato parziali difformità e non le abbiano considerate rilevanti, avendo emanato un provvedimento favorevole.

Tra i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo sono ricompresi, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, quelli rilasciati o formati in applicazione:

delle nuove disposizioni di cui all’art. 34-ter del TUE (Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo);
delle norme sul permesso in sanatoria (art. 36 del TUE);
delle norme che disciplinano l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità come previsto all’art. 36-bis;
della disciplina sulla sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del permesso di costruire in sanatoria (art. 38 del TUE).

Ai fini della determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli:

33, per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
34, per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
37, commi 1, 3, 5 e 6, per interventi in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, purché su immobili comunque non sottoposti a vincolo;
38, per interventi eseguiti in base a permesso annullato.

Nel corso dell’esame alla Camera, l’articolo 9-bis, comma 1-bis, ultimo periodo, è stato modificato nella parte in cui prevede che la disposizione di cui al quarto periodo del medesimo comma (che consente di fornire determinati altri elementi probanti nel caso in cui l’immobile sia stato realizzato in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio) è applicabile anche ai casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia. La modifica è volta a precisare che la non disponibilità in questione fa riferimento alla copia o agli estremi.

La lettera b-bis), introdotta nel corso dell’esame alla Camera, aggiunge, all’articolo 9-bis, il comma 1-ter, al fine di escludere (ai fini della dimostrazione dello stato legittimo) le difformità non riguardanti l’edificio o la singola unità immobiliare (e viceversa). Per la precisione viene previsto che ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1117 del codice civile.

Si ricorda che l'art. 1117 del codice civile elenca le parti comuni dell’edificio nell’ambito del condominio, che sono:

tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
le aree destinate a parcheggio nonché' i locali per i servizi in comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune.