Oneri di urbanizzazione, frazionamento e cambio di destinazione d'uso: interviene il TAR

Sono dovuti gli oneri di urbanizzazione per gli interventi di frazionamento delle unità immobiliari che comportano anche il cambio di destinazione d'uso in residenziale? Quando si parla di "maggiore carico urbanistico"? E cosa c'entra una legge del 1977? Per queste e altre risposte, leggiamo la sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte n. 446/2021 che risponde al ricorso di una società.

Frazionamento e permesso di costruire

Una società, proprietaria di un fabbricato suddiviso in 4 unità immobiliari, aveva richiesto il permesso di costruire per una serie di lavori, tra cui il recupero a fini abitativi del sottotetto e il cambio di destinazione d’uso del piano terra adibito a magazzino. Al termine dei lavori, le unità immobiliari sarebbero diventate sei.

Il Comune aveva chiesto alla società il pagamento degli oneri di urbanizzazione. Ma per la società nulla è dovuto, visto che ritiene che l’intervento di frazionamento possa qualificarsi come manutenzione straordinaria e quindi normato dal DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) in base al quale "si devono pagare gli oneri di urbanizzazione solo se l’intervento comporta un aumento del carico urbanistico e un aumento della superficie calpestabile". Mentre il resto dei lavori poteva essere considerato un risanamento conservativo senza aumento del volume o della superficie calpestabile e, anche se era stato richiesto il permesso di costruire, dovevano pertanto esser realizzati senza la corresponsione di alcun pagamento. Vediamo che ne pensa il Tar Piemonte.

Da utilizzo rurale a utilizzo civile

Occorre chiarire un aspetto, dicono i giudici del Tar. Mentre per le residenze rurali "realizzate a far data dall’entrata in vigore della Legge n. 10/1977" il passaggio dall’utilizzo “rurale” (da parte dell’imprenditore agricolo a servizio della conduzione dell’azienda agricola) all’utilizzo “civile” (da parte di soggetti privi della qualifica di imprenditore agricolo e per esigenze abitative svincolate dalla conduzione del fondo) "configura una modificazione della destinazione d’uso giuridicamente rilevante, giacché determina la decadenza dal beneficio dell’esenzione dal contributo di concessione di cui aveva beneficiato il titolo originario", per le residenze rurali edificate prima dell’entrata in vigore della Legge n. 10/1977 "il passaggio dall’uno all’altro utilizzo non configura alcuna modifica della destinazione d’uso giuridicamente rilevante, dal momento che in tal caso il titolo abilitativo autorizzava entrambi gli utilizzi, e ad entrambi concedeva il beneficio della gratuità previsto, in modo generalizzato, per il rilascio di qualsivoglia titolo edilizio".

Passaggio importante, dicono i giudici, per avere ben chiara la differente disciplina cui sono soggetti i fabbricati rurali prema dell'entrata in vigore della legge n.10/1977. Per gli immobili edificati dopo il 1977, dunque, "il passaggio da fabbricato rurale destinato ad abitazione dell’imprenditore agricolo, a servizio della conduzione dell’azienda agricola, ad abitazione di un soggetto che non riveste la qualifica di imprenditore agricolo configura un mutamento di destinazione d’uso soggetto al pagamento degli oneri di urbanizzazione".

L'illegittimità del provvedimento

Il fabbricato oggetto del ricorso è stato edificato prima del 1977. Per questo, dicono i giudici, gli oneri di urbanizzazione per la modifica d'uso del fabbricato da rurale a civile, è illegittimo. Ma questo non vuol dire che la società non debba pagare il contributo di costruzione. Infatti, dicono i giudici, gli interventi di manutenzione vanno valutati nel loro complesso. La società dichiara di stare effettuando alcuni interventi di manutenzione straordinaria e di frazionamento e che nulla sarebbe dovuto, in quanto si sta procedendo anche con un intervento di risanamento conservativo del fabbricato "che - dice la società - non comportando alcun aumento né del volume né della superficie calpestabile, sarebbe gratuito, anche se richiesto con permesso di costruire (lo dispone l'art. n. 22 del Dpr n. 380/2001) fatta salva la facoltà dell'interessato di chiedere il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione degli altri interventi senza obbligo del pagamento del contributo di costruzione". Ma i giudici non sono d'accordo.

La qualificazione dell'intervento edilizio

Gli interventi effettuati nel fabbricato non possono essere considerati in maniera separata, "ma va fatta una valutazione complessiva e unitaria". Il permesso di costruire finito sul tavolo dei giudici, prevede "la realizzazione di un intervento di frazionamento che determina la creazione di sei unità abitative in luogo delle quattro originarie, il cambio di destinazione d'uso di un locale situato al piano terra in precedenza destinato a magazzino e trasformato in una nuova unità abitativa e il recupero ai fini abitativi del sottotetto". Per questo dicono i giudici, è "un intervento qualificabile quale ristrutturazione edilizia, portando a un incremento della volumetria con il recupero a fini abitativi del sottotetto e con la modifica della destinazione d’uso dovuta alla trasformazione del magazzino in abitazione" E per questo non può essere applicata la disciplina prevista dal Testo Unico Edilizia.

Come detto più volte, "la divisione e il frazionamento di un immobile in più unità immobiliari distinte determina un incremento del carico urbanistico". Nel caso analizzato, la realizzazione delle sei nuove unità abitative, al posto delle 4 originarie, "porta a un maggior carico urbanistico, in relazione alla aumentata potenzialità di insediamento nell’immobile, con conseguente obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione". Un incremento del carico urbanistico "per il quale è dovuto il pagamento degli oneri di urbanizzazione". Bene, dunque, ha fatto il comune, secondo il Tar Piemonte a chiedere alla società gli oneri di urbanizzazione. Nulla è dovuto solo per il cambio d'uso, visto che, come spiegato sopra, l'edificio è stato realizzato prima dell'entrata in vigore della legge del 1977.

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