Pergotende, tettoie e gazebo: a ciascuno il suo titolo edilizio (o no)

Tettoie, gazebo, pergotende e verande, ovvero croce e delizia della giustizia amministrativa. Se il Testo Unico Edilizia e il Regolamento Edilizio Unico hanno cercato di lasciare meno margini di manovra possibil alle libere interpretazioni, continuano ad essere numerosi i casi di abusi accertati.

Pergotende, gazebo e tettoie: edilizia libera o no?

Ne è esempio la sentenza n. 8320/2022 del Consiglio di Stato, con cui Palazzo Spada ha in parte riformato e in parte confermato la sentenza di primo grado relativa all’ordine di demolizione di alcune strutture realizzate all’interno di uno stabilimento balneare, consistenti in quattro pergotende, un chiosco bar, una pedana in cemento con tettoia sovrastante e un ampliamento del locale cucina.

Per altro secondo l’appellante, dato che lo stabilimento si trova in area portuale, le funzioni amministrative di vigilanza sarebbero in capo alla Capitaneria di Porto e non al Comune, motivo per cui l’ordine di demolizione sarebbe stato illegittimo. Sul punto il TAR aveva già osservato che “la competenza ad emanare l'ordine di demolizione per difetto di titolo edilizio e non per difetto di titolo autorizzatorio all'occupazione di suolo demaniale ricade nella competenza provvedimentale ed esecutiva del Comune, ai sensi dell'art. 35, d.P.R. n. 380 del 2001.

E dello stesso avviso è stato Palazzo Spada, osservando che il D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), all’art. 8, stabilisce che la realizzazione, da parte di privati, di interventi su aree demaniali è disciplinata dalle norme di esso D.P.R. n. 380/2001, in base al quale spetta ai comuni:

• la disciplina dell’attività edilizia (art. 2, comma 4);
• la costituzione dello sportello unico per l’attività edilizia, deputato, inter alia, alla ricezione di tutti gli atti relativi a pratiche edilizie e al rilascio di permessi di costruire;
• la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia e l’adozione dei provvedimenti sanzionatori (art. 27 e segg.),
• l’adozione dei provvedimenti finalizzati alla rimozione delle opere abusive realizzate su terreni del demanio o del patrimonio dello Stato o di altri enti pubblici (art. 35).

Queste norme hanno rango primario e ciò vale, in particolare, per la competenza del sindaco al rilascio dei titoli edilizi ed alla vigilanza sull’attività edilizia. Di conseguenza, gli atti concessori non sono in alcun modo sostitutivi dei titoli edilizi di competenza comunale e il fatto che la società si sia procurata dalla Capitaneria di porto l’autorizzazione a realizzare talune delle opere non le rende automaticamente legittime.

Pergotenda: struttura realizzabile in edilizia libera

Tornando alla legittimità dell'ordine di demolizione, il TAR aveva ritenuto che una delle quattro pergotende di esse fosse legittimamente oggetto della ordinanza di demolizione in quanto opera soggetta a preventivo rilascio di permesso di costruire.

Sulla struttura è stata fatta una verifica, da cui è risultato che si trattava una struttura lignea, staccata dal corpo principale, tale da non comportare un’effettiva alterazione della sagoma o del prospetto dello stesso, di facile amovibilità e quindi semplicemente arredo esterno di riparo e protezione e volto a valorizzare la fruizione degli spazi antistanti al locale ristorante.

Per questo motivo, secondo Palazzo Spada si tratta di una struttura riconducibile ai manufatti di cui al punto 50 delle Definizioni Uniformi previste dalD.P.C.M. del 20 ottobre 2016, anche perché ancorata al suolo in modo da poter essere facilmente rimossa. Come ricorda Palazzo Spada le "pergotende sono manufatti accomunati dal fatto che creano degli ambienti simili ai pergolati, con la differenza che l’ombreggiatura è determinata da una tenda orizzontale, o lievemente inclinata, sostenuta da bracci mobili che si protendono da un edificio oppure da una struttura fissa, composta di pilastrini e da elementi orizzontali, comunque non adatta a portare carichi pesanti e tale da comportare un irrisorio impatto visivo". Si tratta quindi di una struttura rientrante in edilizia libera.

Chiosco in legno: gazebo o nuova costruzione?

In riferimento invece al chiosco, secondo la ricorrente andava classificato come gazebo e quindi come pertinenza rientrante tra gli interventi di edilizia libera.

Ricordiamo che nella sua configurazione tipica, il gazebo è una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili. Spesso il gazebo è utilizzato per l'allestimento di eventi all’aperto, anche sul suolo pubblico, e in questi casi è considerata una struttura temporanea; in altri casi il gazebo è realizzato in modo permanente per la migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi. Se diretto a soddisfare esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosso al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, va in edilizia libera.

In questo caso, come riscontrato anche con il sopralluogo, si trattava di una struttura realizzata “con pannelli prefabbricati fissati a terra, sovrastanti un basamento prefabbricato in calcestruzzo su piloni infissi nell’arenile e la cui copertura è realizzata in legno lamellare debitamente coibentati”. Una configurazione che sicuramente non era quella di una struttura pertinenziale.

Come ricorda il Consiglio di Stato,  “la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile, infatti, soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tali, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica”.

La natura pertinenziale, e quindi l’assoggettamento al regime di edilizia libera, va escluso per il chiosco-bar, che non è un gazebo e non ha la modesta entità che caratterizza le pertinenze urbanistiche.

Di conseguenza, l'appello è stato accolto in relazione alla pergotenda, rientrante in edilizia libera e quindi non soggetta a permesso di costruire. Respinti invece tutti gli altri motivi di appello: tutte le altre opere prese in esame non hanno natura pertinenziale e sono qualificabili in termini di nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e).1. In quanto tali si tratta di interventi soggetti a preventivo rilascio di permesso di costruire, e dunque soggetti a necessaria demolizione secondo le previsioni dell’art. 35 D.P.R. n. 380/2001.

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