Il permesso di costruire in sanatoria condizionato è illegittimo

Un permesso di costruire in sanatoria condizionato crea una contraddizione tra stato di fatto e stato precedente, senza che si riscontri la doppia conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Permesso di costruire condizionato: la sentenza del Consiglio di Stato

Lo ribadisce ancora una volta il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 362/2022, che ha confermato il giudizio di primo grado inerente un permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 per la realizzazione di alcune opere, tra cui una scala in alluminio.

Il Comune ha infatti rilasciato il titolo edilizio, a condizione però che tale scala, riguardante per altro la parte comune di un edificio in comproprietà, fosse rimossa. Ed è stato proprio l'altro proprietario a presentare ricorso contro la concessione in sanatoria.

Il TAR ha accolto il ricorso, rilevando innanzitutto la contraddittorietà del provvedimento: da una parte, l’amministrazione ha rilasciato il permesso di costruire anche per la scala, dall’altra ha posto come condizione per il rilascio della sanatoria la sua rimozione.

Sul merito, il giudice amministrativo ha ribadito che un permesso di costruire in sanatoria condizionato è illegittimo: “L’esigenza di tutela della speditezza dell’azione amministrativa sussiste anche con riferimento al permesso di costruire in sanatoria, al fine di contenere l’impatto di opere abusive sul tessuto edilizio e ambientale e sul decoro urbano, il quale può legittimamente introdurre o recepire prescrizioni intese ad imporre correttivi sull’esistente o a mitigare l’impatto paesaggistico del manufatto, qualora si tratti di integrazioni minime o, comunque, tali da agevolare una sanatoria altrimenti non rilasciabile”.

Nel caso in esame, il provvedimento rilasciato non è in accordo nemmeno con il principio della c.d. doppia conformità, posto che o la scala era assentibile sin dall’inizio – ma allora non si comprende perché non lo fosse più in sede di sanatoria – oppure non lo era, ma in tal caso l’istanza andava rigettata, per assenza del requisito della doppia conformità.

Ricordiamo che presupposto fondamentale per procedere con la sanatoria è proprio la cosiddetta doppia conformità, ovvero l’intervento deve essere conforme:

• alle norme urbanistiche in vigore nel momento in cui è stata realizzata l’opera edilizia;
• alle norme urbanistiche in vigore nel momento in cui viene presentata l'istanza.

Interventi su parti comuni: necessario l'assenso dei proprietari

Il Consiglio di Stato ha confermato il giudizio di primo grado, approfondendo un altro importante aspetto sollevato dal ricorrrente, ossia il fatto che la scala si trovasse in un’area comune e che quindi l'istanza di sanatoria necessitava dell’assenso di entrambi i proprietari, anche se su un muro perimetrale esterno.

L’art. 1102 del codice civile riconosce il diritto di ciascun proprietario della cosa comune, di farne uso, anche per un fine esclusivamente proprio, e di realizzare interventi sulla cosa comune, a condizione che non venga alterata la destinazione della cosa comune e sia consentito il pari uso degli altri condomini. Ciò fatto salvo il rispetto dei limiti dell'articolo stesso, che vieta le innovazioni che alterano il decoro architettonico, ossia quelle modificazioni che ne alterino l'entità sostanziale o ne mutino la destinazione originaria.

Nel caso in esame, la scala apposta dal proprietario del piano terra, addossata alla parte di muro perimetrale condominiale corrispondente all’unità abitativa posta al piano superiore di proprietà esclusiva dell’altro proprietario, incideva necessariamente sulla facciata dell’immobile in comproprietà, alterando in modo rilevante la cosa comune. Questo significa che influiva sul diritto di godimento, per cui l’istanza di sanatoria richiedeva anche il consenso dell'altro proprietario.

Per tutte queste ragioni, l’appello è stato accolto: il permesso di costruire in sanatoria è stato annullato perché condizionato e quindi illegittimo, oltre ad essere stato richiesto senza l’assenso da parte di tutti i proprietari dell’edificio, quando sarebbe stato necessario, dato che l’intervento è stato effettuato su una parte comune del fabbricato.

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